說(shuō)起房地產(chǎn)市場(chǎng)的“廬山真面目”，很少有購(gòu)房者能搞清楚：這邊說(shuō)房子空置很多，房?jī)r(jià)必然要降；那邊說(shuō)房子賣得斷檔，買得晚就吃虧。該馬上掏錢還是應(yīng)該觀望，令老百姓不知所措。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，造成這種情況是由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在“四大不對(duì)稱”，信息匱乏的購(gòu)房者在
市場(chǎng)上始終處于被動(dòng)局面。
不對(duì)稱之一：住房買賣信息虛假引發(fā)道德風(fēng)險(xiǎn)
如今，開(kāi)發(fā)商利用信息不對(duì)稱誤導(dǎo)購(gòu)房者已成業(yè)內(nèi)慣常做法。在住房買賣市場(chǎng)中，信息不對(duì)稱主要表現(xiàn)在購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信息、對(duì)樓盤(pán)信息了解不充分。
“購(gòu)房時(shí)不清楚房子里用的是什么樣的鋼筋、水泥，不知道是什么樣的水電氣設(shè)備，直到住進(jìn)去以后，甚至出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)才知道上當(dāng)。”北京南城某小區(qū)業(yè)主趙偉如此形容購(gòu)房者的被動(dòng)局面。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家王小廣說(shuō)，由于房地產(chǎn)商品本身就具有顯著的差別性、復(fù)雜性，而購(gòu)房者往往又不是房地產(chǎn)方面的專家，很難憑經(jīng)驗(yàn)對(duì)房地產(chǎn)商品的性能、質(zhì)量、建筑材料、配套設(shè)施等作出客觀準(zhǔn)確的判斷。
他指出，目前實(shí)行的期房預(yù)售制是造成住房買賣信息不對(duì)稱的主要原因，購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)未封頂?shù)钠诜浚厝粫?huì)加大購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商之間的信息不對(duì)稱。
據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，截至9月底，全市期房住宅簽約套數(shù)與面積分別占到簽約總量的89％和86％。在已經(jīng)貸款買房的購(gòu)房者中，60％以上是在樓盤(pán)封頂之前簽訂的購(gòu)房合同。
“這無(wú)疑表明，期房預(yù)售帶來(lái)的住房買賣信息不對(duì)稱還將長(zhǎng)期影響我國(guó)房市，成為導(dǎo)致樓市糾紛的一個(gè)重要原因。”中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷總經(jīng)理王述說(shuō)。他指出，越是接近現(xiàn)房，樓盤(pán)爛尾或出現(xiàn)不合格情況的可能性越小，購(gòu)房者面臨的風(fēng)險(xiǎn)就越小。
不對(duì)稱之二：開(kāi)發(fā)商巨額利潤(rùn)背后成本與房?jī)r(jià)不對(duì)稱
近期，迫于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不斷飆升的壓力，市場(chǎng)上有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)公開(kāi)房屋建造成本的呼聲再度響起。
“如今北京市區(qū)房?jī)r(jià)，動(dòng)輒喊出萬(wàn)元高價(jià)。今年以來(lái)，南四環(huán)附近的樓盤(pán)價(jià)格跳躍式上漲，已經(jīng)接近8000元。真不知這些價(jià)格是怎么算出來(lái)的，里面水分有多少？”家住城南嘉園小區(qū)的高女士如是說(shuō)。
對(duì)于迷茫的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，難以獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投入成本與所得利潤(rùn)的準(zhǔn)確數(shù)據(jù)。而財(cái)政部日前披露的去年對(duì)全國(guó)39家房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的檢查結(jié)果顯示，這個(gè)行業(yè)隱瞞利潤(rùn)現(xiàn)象相當(dāng)普遍，企業(yè)偷漏稅現(xiàn)象也較為嚴(yán)重，則從側(cè)面說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)為隱瞞其投入與回報(bào)不相符的事實(shí)而故意弄虛作假。
事實(shí)上，權(quán)威部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由土地成本、建筑成本和各種稅金構(gòu)成的房屋建造成本，并非房地產(chǎn)市場(chǎng)高房?jī)r(jià)和開(kāi)發(fā)商高利潤(rùn)的根本原因。恰恰是一些政策性因素如國(guó)家控制土地供應(yīng)、開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的壟斷和炒作行為，以及消費(fèi)者信息的匱乏等，無(wú)形中助長(zhǎng)了市場(chǎng)高利潤(rùn)。
中國(guó)社科院金融所研究員易憲容說(shuō)，財(cái)富排行榜上的房地產(chǎn)界人士越來(lái)越多，所占比例也越來(lái)越高，說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)有著特別的途徑來(lái)聚集社會(huì)財(cái)富。而這個(gè)特別途徑就是暴利。“如果購(gòu)房者掌握真實(shí)的成本和供求信息，房地產(chǎn)暴利便可以在很大程度上得到有效遏制。”他說(shuō)。
針對(duì)一些開(kāi)發(fā)商故意制造房子供不應(yīng)求的假象，借機(jī)抬高房?jī)r(jià)的做法，王小廣說(shuō)，開(kāi)發(fā)商“捂盤(pán)”在全國(guó)很普遍，有的開(kāi)發(fā)商明明60％的房子還沒(méi)賣，卻說(shuō)都賣完了。這種信息虛假的背后實(shí)際是一種欺詐行為，表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)商道德的一種缺失。
不對(duì)稱之三：住房信貸信息不對(duì)稱加大金融風(fēng)險(xiǎn)
今年10月底，北京宣布全線叫停主體結(jié)構(gòu)未封頂樓盤(pán)的個(gè)人住房按揭貸款。北京市銀監(jiān)局表示，如發(fā)現(xiàn)房貸違規(guī)問(wèn)題將嚴(yán)肅處理，銀行主要責(zé)任人要就地免職。
銀監(jiān)會(huì)為何突然發(fā)力，加強(qiáng)個(gè)人住房按揭貸款監(jiān)管？緣于近期“假按揭”頻發(fā)。在北京地區(qū)，僅9月份先后就有“盛鑫嘉園”和“立恒名苑”兩起假按揭案件曝光，合計(jì)涉案金額達(dá)2.2億元。加上之前被稱為“假按揭第一案”的森豪公寓騙貸案，北京的假按揭案件已頻繁出現(xiàn)。
財(cái)政部發(fā)布的對(duì)39家房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量檢查結(jié)果也顯示，個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)存在利用“假按揭”、虛構(gòu)交易辦理貼現(xiàn)等手段騙取銀行信用的嚴(yán)重問(wèn)題。
財(cái)政部有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，“假按揭”頻發(fā)的背后，是房地產(chǎn)企業(yè)與政府、銀行之間存在的信息不對(duì)稱，勢(shì)必會(huì)加大房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。
事實(shí)上，“假按揭”導(dǎo)致的房貸不良率已經(jīng)上升。央行在10月30日發(fā)布的《中國(guó)金融穩(wěn)定報(bào)告（2006）》中發(fā)出警告，截至2005年末個(gè)人消費(fèi)貸款不良率為2.55％，比上年上升0.75個(gè)百分點(diǎn)，其中個(gè)人住房貸款占個(gè)人消費(fèi)貸款的90％以上。而上海銀監(jiān)局日前也警告說(shuō)，9月末上海房貸違約客戶已經(jīng)過(guò)萬(wàn)。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)各種渠道獲得的銀行資金，已經(jīng)占其資產(chǎn)的70％以上。
易憲容說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金率很低，往往通過(guò)利用“滾動(dòng)開(kāi)發(fā)”、貸款按揭、房屋預(yù)售、租賃、基金、抵押等各種形式，從不同渠道取得資金，使得房地產(chǎn)行業(yè)可能產(chǎn)值利潤(rùn)率不高，但是資本利潤(rùn)率卻非常高。“房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈條上的這種現(xiàn)象，極容易產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn)。”
不對(duì)稱之四：住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)偏離中低收入者核心
據(jù)中大恒基不動(dòng)產(chǎn)監(jiān)測(cè)，今年10月，北京房市的供應(yīng)主流是開(kāi)盤(pán)單價(jià)每平方米過(guò)萬(wàn)元的項(xiàng)目，其次是開(kāi)盤(pán)均價(jià)每平方米8000元—1萬(wàn)元的項(xiàng)目，占總供應(yīng)量的32％。
中大恒基一位市場(chǎng)分析師說(shuō)，高檔項(xiàng)目入市比例的增加，與普通住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求，都推動(dòng)了房?jī)r(jià)的不斷上漲，原本每平方米5000元—8000元的市場(chǎng)主流價(jià)位則逐漸攀升。
如此高昂的房?jī)r(jià)，無(wú)形中將大多數(shù)老百姓拒于房地產(chǎn)市場(chǎng)大門(mén)之外。北京部分專家學(xué)者指出，至少80％的北京民眾目前沒(méi)有能力進(jìn)入這一市場(chǎng)。而中低價(jià)位住房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量依然不足，這說(shuō)明我國(guó)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)住房需求存在不對(duì)稱情況。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)字顯示，今年前10個(gè)月，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)24.1％，達(dá)到14611億元。而經(jīng)濟(jì)適用房的投資僅增長(zhǎng)9.8％，為468億元，占整個(gè)房地產(chǎn)投資的比重僅3.2％。
易憲容指出，一些地方政府傾向于為中高檔住宅供給土地，這樣可以多得土地出讓金，結(jié)果使經(jīng)濟(jì)適用房政策在推行上難度加大。而市場(chǎng)上銷售的商品房絕大多數(shù)是任由市場(chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié)的以大戶型高價(jià)房為主，這成為房地產(chǎn)供給失衡的原因之一。
回看近年來(lái)房市調(diào)控政策，從“國(guó)八條”到“國(guó)六條”，再到九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》，都有著共同的社會(huì)目標(biāo)——為廣大中低收入者提供適用房，緩解社會(huì)矛盾，構(gòu)建和諧社會(huì)。
易憲容建議，我國(guó)應(yīng)構(gòu)建以中低收入者為核心的住房保障制度，形成多層次的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。確保不足10％的極低收入家庭，享受政府提供的廉租房或公屋；70％的中低收入民眾，在政府住房貨幣化補(bǔ)助、優(yōu)惠利率和稅收等政策扶持下，通過(guò)住房市場(chǎng)來(lái)解決；而另外20％多中高收入者的住房，則完全通過(guò)市場(chǎng)解決。
新華社記者 韓 潔
(新華社北京11月22日電)
