????“以前，我們物業獲一個全國獎項，來取經的外地政府官員絡繹不絕。如今，這么好的房改模式，來考察的外地政府3年只有一個。這非常不正常！” 面對國內一撥又一撥遠道而來進行調查的記者，邵明喜悅之余，不由得流露出憂慮。

????邵明是江蘇省淮安市房管局局長，“共有產權”住房保障模式的首創者和踐行者。所謂共有產權，簡單說就是，政府出50%或30%和你湊份子買房子，并按出資比例擁有對應的產權。5至8年

????邵明所創的這一住房模式，3年讓淮安中心城區814戶人均月收入800元以下的困難家庭，搬進了新居，并杜絕了傳統經濟適用房中的假窮人等諸多弊端。

????“共有產權”住房模式得到了住房和城鄉建設部的肯定，并有望寫入目前正在起草的《住房保障法》。

????但如此好的模式，很多地方反應冷淡，甚至批評不可行。“原因很簡單，這一模式會觸犯到一些團體和個人的利益。”邵明直截了當地說。

????6萬多元買套兩室一廳

????從春節前搬進新房后，45歲的康建梅每天都會把房間打掃得干干凈凈，雖然她是一個肢體殘疾三級的殘疾人。3月18日晚，記者走進她的家時，她正拿著拖把一瘸一瘸地擦著白色的地板磚。

????康建梅對新房愛惜到了極致。不過，這套建筑面積只有59.09平方米的新房，她只擁有70%的產權，另外30%的產權歸淮安市住房保障中心所有。

????2009年8月，居委會主任找到康建梅，政府在主城區向非拆遷家庭公開供應300套共有產權房，這一區域臨近當地最大的市民公園和重點高中，并且，政府規定這些房子的價格比周邊房價低10%。

????與購買傳統的經濟適用房方式不同，申請者只需要出一部分錢，就可以和政府共同擁有房子的產權。按照規定，像康建梅這樣的低保困難家庭，只需要拿出總價的50%或70%，就可以搬進新居。得知這個好消息，康建梅和同是殘疾人的丈夫興奮不已，當即在居委會填表申請。

????僅過了一個多月，康建梅就被通知去交錢選房。這套兩室一廳的房子距市中心8公里，單價每平方米2235元，加上稅費，整套房子總價12萬多元。康建梅和丈夫都沒固定工作，平時靠擺攤做點小生意維持生活，全家一個月收入只有1000多元。按照規定，他們可以選擇50%的產權，即首付6萬元，但康建梅夫婦選擇了70%的產權，一次性交了8萬多元，“一半是親戚借的，這樣5年內，就可以還掉政府那30%的錢。”康建梅說。

????去年10月，康建梅如愿拿到了房屋鑰匙，簡單裝修后，于春節前入住。

????與康建梅相比，其對門的鄰居鄭楠芳則選擇了50%的房屋產權。

????47歲的鄭楠芳早年從紡織廠下崗，和23歲先天性智障癱瘓的女兒相依為命，以前一直住在單位十幾平方米的破舊公房里。

????“我申請經適房多年了，但一直沒結果。”鄭楠芳三番五次去居委會詢問，工作人員告訴她，材料還需要通過區、市兩級主管部門的審批。

????等了許久的鄭楠芳逐漸淡忘了此事。但2009年年中的一天，一位朋友告訴鄭楠芳，她的名字上了報紙的政府公示，已經被批準購買共有產權房。“當時算了一下，周邊房價是2500元左右，而這套面積59.09平方米的房子只需12萬多，出一半是6萬多，條件很優惠，我說什么也要籌出這筆錢來。”鄭楠芳選了一套一層的房子。

????新房子采光特別好，望著癱瘓的女兒可以在家中曬太陽，鄭楠芳特別感動，“太感謝政府了，不然我們母女倆還在老房子里遭罪！”

????還不起錢可繼續居住

????康建梅、鄭楠芳并不是第一批享受到新政策的淮安人。早在2007年前，淮安中心城區磷肥廠宿舍棚戶區改造。原住戶都拿到拆遷補償，但很大一部分家庭仍然買不起房子。于是，政府提出拆遷戶可以與政府按照7：3比例共享安置房的產權。正是在這一年的3月，淮安市出臺文件，確定以廉租房和共有產權房為主要形式，建立當地的住房保障體系。以后，共有產權在7：3比例的基礎上，又增加了5：5比例，進一步降低門檻。于是共有產權房替代了時下流行的經濟適用房，作為當地中低收入購房者的保障模式。

????根據這一模式，如果你在規定的5至8年內，即使沒錢贖回政府那部分產權，政府也不會收購你的房子，會按照廉租房讓你繼續入住。

????雖然政府產權還不到5萬元，但康建梅一家的壓力卻不小，“我們的收入非常有限，每天擺個攤很不穩定。”康建梅說：“過上5年要是沒錢還，真擔心政府派一個人到房子里來睡覺。”為了能有穩定的收入，康建梅的丈夫雖然右腿殘疾，但還是離家到南京打工了。

????她的這種擔心并不是完全沒有道理。政府幫忙出的30%不是白給的，5年后要償還。5年后還不起，可以延長到8年，但延長的3年需要支付銀行利息(前5年不要利息)。

????康建梅現在唯一的希望是在兒子身上，“我們殘疾，掙不了多少錢，全指望兒子明年大學畢業后掙錢還房款。”

????康建梅還有兒子可以寄望，對門的鄭楠芳只有靠自己打拼。下崗3年來，她一直靠在外做家政來養活自己和癱瘓的女兒，生活壓力非常大。“只能苦孩子了，少陪她，再出去打一份工。”鄭楠芳說。

????“5年內，我會努力買回政府手中的30%產權，”鄭楠芳說。

????這些困難戶的現狀，作為共有產權模式的設計者和踐行者，淮安市房管局邵明局長了如指掌，“這個模式就是不養懶人，激發買房者的潛能，讓他們去創業。”如果8年后仍沒錢贖回政府的那部分產權怎么辦？“那就不需要還了，你繼續住，這房子就當廉租房提供給你。”邵明說，“如果還是困難，困難得連自己那部分產權也不想要，政府就把房款退給你，將房子白送給你住。”

????淮安模式的艱難起步

????談起自己探索并發起的“淮安房產新政”，淮安市房管局局長邵明認為相對于在全國推行約十年的經濟適用房政策，“淮安模式”不啻為一次革命。“所謂共有產權，就是由購房人和政府按照出資比例購買住房，各自享有相應的產權比例。這一嘗試，提供了相對完善的政府資金退出機制。”邵明告訴記者，這種模式與經適房模式最大的區別是，其用地由劃撥改為出讓，將出讓土地與劃撥土地之間的價差和政府給予經濟適用住房的優惠政策，顯化為政府出資，形成政府產權。

????簡單來說，就是政府在出讓土地之初，就在土地價格上作出一定讓步，差價則作為政府收購共有產權房的資金。通常，一個樓盤預留5%～10%的共有產權房。

????按照規定，淮安家庭月平均收入在800元以下，就有申購比市場平均價格低30%左右的政策性商品房的資格，并可選擇“共有產權”模式。可選擇的住房不僅限于保障房，還包括商品房，而共有的比例也頗有彈性，可以是個人7成，政府3成，也可以是5：5，雙方各半。共有產權的模式下，購房者擁有其所屬產權的全部權利，可以抵押、轉賣。

????更重要的是，對于低收入群體家庭，淮安采用的不是全國普遍應用的“輪候制”，而是逐級提高的“門檻制”。就是先滿足特殊困難群體，然后再根據情況逐漸放寬，“門檻”已逐步降低。

????然而，這種看起來相當優惠的政策，在一開始走得并不順利。2007年10月，淮安市推出了首批300套共有產權房。房源分布在新新家園、洪福小區和嘉潤苑3個小區，每平方米均價2235元。當時，這些小區周邊的房價約為每平方米2500元。

????“兩個多月過去了，僅有70戶家庭申請購買。”邵明說，按照當時設計的門檻，人均收入低于400元每月的家庭，可以申購共有產權房。隨之出現的一個情況是咨詢者眾多，但真正申請的卻很少。

????在走訪調查后，淮安市房管部門發現，即便是共有產權房，低收入者仍然買不起。按照制度設計，如果是7:3的共有產權房，購房者需要支付的房款，與購買一套普通經濟適用房的價格一樣。“這個7∶3的比例并不是憑空想出來的，而是把經濟適用房的價格與普通商品房的價格比較后得出的一個比例。”邵明說。

????“只有放低準入門檻，沒別的辦法。”邵明說，經過進一步的調查和計算，把人均收入放寬到700元每月，實際操作過程中，甚至放寬到800元每月。

????幾百元的提升讓購房速度有所提升。“報名人多了起來，但也正好是幾百個，既有競爭，又不會出現房源與購買者差距過大的現象。”邵明說。

????針對不愿意購買安置小區住宅的回遷戶，補償總額在12萬元以下，人均2萬元以下的，按照人均15平方米的標準買不起房，可以在相應的商品房小區提供共有產權房。

????據了解，共有產權模式推行3年來，淮安市累計投入1.15億元，供應共有產權房5.2萬平方米，解決了中心城區814戶家庭的住房困難。

????為避免窮人區過于集中現象，共有產權房分布在多個小區內。邵明說，他們注重“分散建設”。在開發商修建的樓盤當中，政府回購一部分，再以“共有產權”模式出售，避免了低收入群體集中居住，客觀上減少了“窮人區”的出現。

????3月18日，記者走訪新新家園、福星小區，打聽共有產權住戶的位置，很多居民都搖頭不知，連物業人員也不清楚，“我們小區有2000多套房子，里面有共有產權房，但我們不知是哪幾戶。”新新家園物業人員說。

????新新家園和福星花園，環境都不錯，有較大面積的草坪，配套完善。小區容積率不到4.0，房子都是六層。小區花園和市場里人來人往，非常熱鬧。

????據了解，目前，淮安市正在規劃建設一處新的保障性住宅小區，占地140畝，建筑面積24萬平方米，預計2000多戶。其中，1600戶為共有產權房，其余為廉租房和回遷戶。

????3年沒有一個人為買房來說情

????邵明坦言自己喜歡創新，正因為創新，被領導賦予重任。2006年，他擔任淮安市招標采購辦主任，很快就創建了一種全新的網絡平臺，堵住了過去的暗箱操作，獲得省紀委的好評。一年后，他被調到房管局擔任一把手，“當時領導找我談話，要我大力創新，他會全力支持。”邵明說。

????醞釀于上世紀90年代初的經適房制度在推行之初，一度在全國各地形成一股風潮。但在2005年前后，由于經適房的“富人聚集”和高租售率現象廣受質疑，此后當時的建設部對其進行調整，進入轉型期。

????經適房制度設計的有限性成為邵明最初決定探索創新機制的根本動因。“經適房從理念上有很多優點是不可否認的，但是由于它實行的是有限產權，在實踐中缺乏可操作性；另外由于它在現實中形成了一種可牟利的灰色地帶，不但影響了市場，也使得管理部門承擔壓力并聲譽受損。”同時，邵明認為，“共有產權房政策的優點，正可以化解這些矛盾。”

????邵明說，經適房從建設到銷售，找關系、走后門的人會很多。而推行共有產權房3年，“到目前沒有一個人為買房的事來找我說情。我這個局長當得很輕松。”

????按照淮安模式的預定設計，共有產權房因為在《房屋登記簿》及其《房屋所有權證》上有明確的比例及權屬關系，私下倒賣時，不僅購房人因無合法的產權憑證存在極大風險，而且買賣雙方都已構成侵占共有產權人即國家的利益，對此行為政府可依法制止、糾正、打擊，而且退出機制清晰可操作，不會像經適房那樣不了了之。

????“即便有人造假成功，投機者想通過倒賣牟利，必須先從政府那里購回部分產權，這就多了一次暴露的風險。”邵明說，即使購買成功，5 年內原價購買，獲取的也只是這部分的貸款利息，由于利益極小，許多人就不愿意去冒這個風險。“出口”時非法牟取暴利的空間不存在了，“入口”時弄虛作假的情況也就基本消失了，這就是以“出口”反制“入口”。

????共有產權房的房價是根據傳統經適房的價格與同期、同類地段普通商品房價格之比，并選擇多點計算取平均值確定的。

????“我們定出的價格比同區域、同樓盤市場銷售價格低5%～10%，不會出現低很多的情況。此外，共有產權房的房源都在中檔小區，所以牟利空間有限。”邵明說。

????一場持久的爭議

????但淮安的共有產權房推出至今，爭議也從未間斷。最為嚴厲的批評認為，淮安模式涉嫌與民爭利，沒有把經濟適用房政策中的優惠給予購房者，最為明顯的一點莫過于，以一套經濟適用房價格只能買到70%的房子產權。

????邵明對此不認同。“經濟適用房其實也是有限產權，政府擁有的產權，只有在購房者退出時才顯現。”邵明說。另一較多的批評是，在這一模式中，淮安市政府并未拿出多少真金白銀。邵明坦言，資金籌措的確是一個難題。為此，淮安采用了三種途徑。第一種，是針對拆遷安置房的被動購房群體，把政府資金投入部分先期列入拆遷項目預算，提前解決問題。第二種，是針對主動消費人群，由當地國企采用“反哺”模式，國有開發企業把商品房的盈余作為啟動資金，當地建成的新新家園、洪福小區和在建的福星花園等項目就是這樣上馬的。第三種則是把“暗補”改為“明補”，把集中建設保障房的劃撥土地改為出讓土地，然后把土地出讓收入作為產權投入。

????房屋數量，也是最急需解決的一個問題。區區幾百套房子，能多大程度起到保障功能？“當初推出共有產權房的時候，是一個試驗，沒有大規模推，是在‘摸著石頭過河’。”邵明說，目前正考慮把量做起來。

????目前，淮安主城區已劃定共有產權房建設用地430畝，計劃于2-3年內集中建設共有產權房5500套左右，另外再分散建設1500套左右，共計新增共有產權房7000套左右、約50萬平方米。需政府投入4.1億元，主要來源是保障性住房基金、回收政府產權資金、財政投入等。今年中心城區將提供共有產權住房1600套以上。其他各縣(區)也加快建設進度，今年新開工1800套，2-3年內新建5000套左右。

????邵明說，下一步將進一步降低準入門檻，保障對象標準月人均收入放寬到1000—1200元。采取靈活的產權比例，在7：3和5：5兩種比例基礎上，再增加8：2比例，將供應對象擴大到新就業的住房困難戶。為解決中低收入群體購買力不足，特別是一次性付款困難等問題，正在積極探索擴大公積金繳納及貸款范圍，由政府擔保公司提供政策性、公益性的商業貸款擔保。

????淮安共有產權房的模式最終目標要讓所有中低收入者有房住。“廣廈千萬間，寒士俱歡顏”的畫面會在淮安全面實現嗎？

????專家激辯“淮安模式”

????推廣的前提是此政策必須惠及更多人群

????江蘇淮安的共有產權模式是否具有推廣意義呢？如果僅僅是局限在低收入的住房保障人群的話，業內專家多認為“其推廣意義不大”，而是要擴大這一人群，讓更多的買不起房的“夾心層”也要享受到這樣的 “政府紅利”；而“二次房改”發起人之一的李明則對淮安模式表示贊賞。

????“放寬門檻才有推廣意義”

????東南大學物業管理研究所所長黃安永：

????“放寬門檻才有推廣意義”

????此次淮安對共有產權設置的門檻是：“家庭人均月收入在600元—800元之間，具有市區城鎮常住戶口8年以上，家庭人均住房使用面積在10平方米以下，主要為低保人群。”

????江蘇省房地產經濟學會副會長、東南大學物業管理研究所所長黃安永認為，城市大小不一樣，需求自然也不會一樣，北京、上海這樣的一線城市操作的話，是不是有大量的房源供給得上？政府的財力支出是不是有這方面的實力？不管是“三七開”還是“五五分”，如果適當放寬門檻，是具有典型標本的推廣意義的；不僅僅是主要針對現在的低保人群，最好放寬到“夾心層”的住房困難家庭。“僅僅是針對本來就符合住房保障人群的一個補充方式，意義就顯得很局限了”。

????“推廣的前提是共有產權房比例提高到20%”

????南京大學商學院經濟學系副主任葛揚：

????“推廣的前提是共有產權房比例提高到20%”

????南京大學商學院經濟學系副主任、博士生導師葛揚認為，淮安的共有產權具有一定的推廣意義，但這個推廣也要一分為二地來看待。比方說，淮安在出讓土地時，劃定一個5%—10%的共有產權房比例，那這個比例是不是能夠擴大，“既然通常統計有20%的低收入人群需要政府保障，那這個比例要是提高到20%可不可以？”再以南京為例，市場上一般的房價就是每平方米一兩萬元，即使便宜到8000元一平方米，低收入人群也買不起房，倒不如現在南京每平方米3000多元的經適房政府定價來得直接了。

????不過，從現行經適房滿5年可以出讓的制度來看，淮安直接對普通商品房實行共有產權方式，有一定的積極意義，這個意義就是“政府不用再循環建設保障住房了”，因為現在全國各地的經適房都面臨著滿5年出售、政府收取一定比例的差價收益的現狀，一邊在賣、一邊在建，不停地蓋保障房。而淮安的做法，是直接從源頭上予以了保障，今后也不再存在政府收取差價收益的說法，老百姓能買到比市場價便宜的商品房，長期來看，政府的負擔反而減輕了，一舉兩得的事。

????“難以操作，現實中可能遇到麻煩”

????專欄作家、著名財經評論員陳真誠：

????“難以操作，現實中可能遇到麻煩”

????“我總覺得，如果一旦要全國推廣，可能不太現實，甚至可能會有一些麻煩。”專欄作家、著名財經評論員陳真誠對此“潑了冷水”。

????陳真誠說，所謂“共有產權”，就意味著不是某一家獨享的產權，誰來對這一產權盡到看管、維護的責任？打個簡單的比方，在共有產權的期限內，如果房屋出現事故惹出了法律責任，或該房屋被嚴重毀損又找不到可以追究毀損責任的人，那么這個責任是否也是由政府和住戶共同承擔？按照物權法的精神，是應當依法共同承擔責任的，“本來買房就困難，他們如何承擔，是否責任最后也由政府包攬了？”

????他認為，一旦某種制度或做法存在嚴重的漏洞或可能性的嚴重缺陷，要是全面推廣的話，就會存在問題。“因為房價太高，推行共有產權的做法，實際上是在回避老百姓買不起高價房的現實狀況，兩不相干的事！”

????“目的是讓老百姓住得起房，值得推廣”

????“二次房改”發起人李明：

????“目的是讓老百姓住得起房，值得推廣”

????“二次房改”發起人遼寧省外經貿廳企管處退休副處級干部李明，對于淮安的做法很是贊賞： “淮安的共有產權方式，和我的‘二次房改’方案的出發點是吻合的。”

????李明說，淮安模式和他的提議的共同點，主要是體現在共同的出發點上：都是為了讓老百姓買得起房、住得起房。“我提出的房改新模式，就是要讓占城鎮人口 60%左右的中等收入家庭住得上房子，而其余20%的高收入人群通過購買商品房解決，20%的低收入家庭通過政府保障房解決。”

????李明說，政府要對提供給60%中等收入家庭的土地實行限價出讓制，不管是“限價房”還是什么別的稱呼，共有產權若能擴大到這個比例，其推廣的意義將是功德無量的。