????各種信息犬牙交錯，很難用漲或跌來定義當前青島樓市。現階段，所謂降價是一部分樓盤此前價格激進策略后的一種調整；所謂漲價，緩慢的漲價，才是樓市的本質。在調控威懾之下，樓市不可能一步回到老路上。當威懾力減弱，若調控形同“空調”，樓市怎能不一步步回到老路上。

????降價，不過是前期定價過高，新政之后的價格調整

????樓市回暖，旺銷不屬于所有樓盤。在月均銷售一套，持續四個月后，福州北路一樓盤

????本周，記者在該項目售樓處了解到，目前購房已能享受99折優惠。銷售人員稱，可以留下聯系方式，過一段時間該項目可能有更大的優惠。

????此前，該項目周邊樓盤天福時代陽光、新海源品閣等項目都推出了不同程度的價格優惠。北村片區，魯信含章花園已狂銷千余套。

????李滄區項目藍山灣已釋放出消息，新一期房源將于近期推出，每平方米均價在7500元－7600元。4月份，藍山灣樓王組團開盤，均價曾接近8500元／平方米。可以看出，本期房源的價格水平有明顯的下浮。

????另一李滄中央居住區項目春和景明，在4月份精裝修房價格也曾達到8500元／平方米。近期，記者從售樓處了解到，新一期房源為毛坯房，10月份推出，價格約在8000元／平方米。

????新推房源與前期產品略有差異，為藍山灣、春和景明兩個項目調整價格提供了一種解釋。像2009年，李滄幾個大盤輪番開盤，交替快速拉升區域價格的局面已不復存在。上述明顯調控價格的幾個樓盤，都曾在2010年之后，調控政策影響力爆發之前開過盤，現在不得不重新調控價格。

????降到底，旺銷項目再回漲價老路

????現在，成交量回升之后，并非所有的樓盤都選擇低開。2007年的城陽地王——陽光公園一號近期對外釋放開盤價格，每平方米均價約為7500元－8000元，高于此前開盤的萬科城市花園和中冶圣喬維斯。

????城陽是本輪調控中一直比較活躍的區域，香邑漫步、萬科城市花園、中冶圣喬維斯均是逆市開盤。青島網上房地產顯示，現階段萬科城市花園、中冶圣喬維斯所剩房源均已不超過100套。

????香邑漫步自5月份開盤之后，客戶到訪及成交一直表現平穩，已銷售640套房銷售，月均銷售200套。目前可供挑選的房源已經不多，上周六、周日成交仍超過10多套，而二期項目要到10月底才有望推向市場。

????記者調查發現，幾個此前逆勢開盤的項目，后期分批推出的房源均有價格緩慢上漲的趨勢。李滄東部一樓盤，目前已取消7月份開盤時的優惠政策，均價約為8200元／平方米。

????在記者采訪中，兩個李滄大盤的銷售負責人均表達了類似的觀點，因為后市政策不明，周邊項目都在謹慎地小幅上漲，漲價有利于穩定前期客戶，聚集人氣，這幾乎是樓盤銷售最慣的手法。

????低價開盤促銷過后，下階段后續開盤項目優惠幅度或將縮小

????太平洋房屋山東區域總經理林憲周分析，目前幾個熱銷的新開盤項目，一般定價都比周邊二手價格有很大幅度的優惠。

????以偉東幸福之城為例，開盤價格不到8000元／平方米，旁邊百通馨園二手房價格在9000多元／平方米。目前，偉東幸福之城二期推出的三批約1000套房源，銷售已達到九成。再如8月份推向市場的魯信含章花園，精裝房每平方米價格約在11000元－12000元，旁邊竹韻山色一期、北國之春的二手房價格約為11000元／平方米。不到兩個月時間，魯信含章花園網上簽約已過700套，相關銷售人員透露，實際銷售已過千套。

????在部分樓盤通過價格調整引發成交回升之后，后續市區稀缺地段的樓盤優惠的幅度已在收窄。近期，海爾東城國際旁邊的恒易慧心園對外稱，開盤均價將在12000元－13000元／平方米。海爾東城國際的二手房也基本在這一價格水平。在福州北路上，萬科傾力打造的高端項目萬科藍山，預計將于9月底到10月初開盤，起價將為13000元／平方米，均價將達到15000元／平方米。

????在七八月份市場啟動之后，“金九銀十”市場已進入新階段，不再是試探購房者在什么價位會入場，而是一點點考驗購房者對漲價的承受力。仰頭是調控政策構建的價格天花板，緩進中的房價，也在考驗這天花板的容忍度、硬度、成色和持久性。 張則濤 二手房 緩慢回升中 報復性上漲沒有機會

????二手房市場確實在恢復之中，但不如一手房市場反應迅速。

????據太平洋房屋山東區域總經理林憲周介紹，8月20日之后，相對七月份恢復了兩成。成交主要集中在低面積、低單價、低總價的房源，這說明一些剛性需求客戶怕房價越調越高，已經出手了。

????21世紀不動產青島區域總經理劉剛也證實，現在小單值的房子是成交的絕對主流，成交主要為剛性需求，說明調控政策起了作用。

????劉剛同時反映，現在二手房議價空間在減少，以前房主打算降十萬元,現在只降個五萬元,以前降個兩三萬元的房子,現在也不降價了。

????調控政策對各區域的影響也不均衡，劉剛說，受上實海上海交付影響，目前嶗山東部二手房價格水平已突破18000元／平方米,年初才15000元／平方米。整體來看，市南、市北、四方的二手房價格水平受影響不大，回調比較大的是李滄區，主要原因是該區域新盤比較集中，供應充足。

????另據21世紀不動產李滄祥樂店店長徐紹樂介紹，李滄區當前二手房市場不是很火爆，價格只是去年12月份的水平。以百通馨苑為例，高層成交價格在9400元左右/平方米,今年三四月份歷史最高點為9800元到1萬元/平方米。

????“去年周邊一手房開盤，一天就能賣光，有半數買不到房的購房者轉到二手房市場”，徐紹樂說，現在這種一手房對二手房拉動很少。

????“沒有投資客在背后推著房價上升，再加上現在的價格水平讓許多剛需客戶買不起房，這都限制了成交”，徐紹樂說。

????林憲周則明確認為，現在掛牌的二手房源明顯增多，在好地段，賣方不降價，買方不出手，市場其實沒有復蘇，成交的房源主要在低端區，不是市場的主流，“金九銀十”二手房市場沒有報復性上漲的機會。 下半年走勢預測

????■之一：熱銷是因為上半年供應缺乏

????隨著偉東幸福之城、魯信含章花園等一批樓盤的進入，8月的青島房地產市場成交量大幅攀升，特別是市內四區，由于上半年供應量有限，剛性需求在熱點樓盤的引導下大幅爆發，8月22日至28日的一周里，青島商品房成交量環比增長65%。但這并不能預示整個青島下半年房地產的走勢，成交量的迅猛增長僅是上半年市場缺少可售房源的一種補償。

????■之二：市場出現供大于求

????應當注意的是，8月22日至28日的一周里，青島商品房供應量環比增長130%，遠大于成交量65%的增長速度。截止到8月29日市場存量達到819萬平方米，環比上升2.63%。雖然8月末青島的成交量明顯反彈，但仍然處于供大于求的市場層面下。隨著九、十月份大量樓盤的上市，房產市場競爭將更加激烈。

????■之三：個別樓盤熱銷撐不起整體市場

????每年的九、十月份都是房地產成交的旺季，眾多發展商將全年銷售目標的半壁河山寄托在這兩個月。進入8月末，眾多城市的成交量集體回暖，這是否意味著本輪“最嚴厲的宏觀調控”將是2009年的輪回呢？

????應當看到，熱點樓盤的旺銷已經打破了自四月以來的沉寂，但在宏觀調控的壓力下，個別項目的旺銷是跑不贏整體市場的，下半年青島的房地產市場仍將在供大于求的市場基調下徘徊。并且隨著九、十月份大量樓盤的上市，房地產市場競爭將更加激烈，2010年下半年的青島房地產市場還要進一步接受考驗。