| ??? 財經熱評 本文僅代表作者本人意見 最近，多個城市出臺了“限購令”，然而這些城市的樓市并沒有受到很大打擊，某種程度上“限購”反而刺激了購買量，北京和深圳等地甚至還繼續出現“排隊買房”現象。 首先是“末班車效應”。限購之后，很多人預期政策將越來越偏緊，激起他們去搶購住房，尤其本來就有購房計劃的，更會提前去購房，政策的不確定性，讓很多購買力在短時間內集中性地爆發出來。 其次，剛性需求的力量確實很強。我國城鎮住宅新增能力并不突出,尤其1999年后城鎮住宅竣工量增長緩慢，年均增長速度只有4%，大大低于1988~1998年的年均23%增速。住宅供給的止步不前，除了住宅全面市場化后，開發商出于利益最大化動機而囤地、囤房，不能不說與土地招拍掛后地方政府有意控制和收縮住房供應用地有很大關系。再加上我國經濟發展失衡，大量人才往沿海少數幾個大城市擁擠，而這些城市往往土地供應又十分緊張。 第三，限購確實打擊了投機炒作、囤積多套房產的人，但問題是，我們目前面臨的很可能是“全民炒房”。社會保障不足，貨幣流動性泛濫，是房價的兩大推動力。為了養老保障和防止通脹，絕大多數普通人只要有機會都會傾向于去買一套房存起來。再加上高收入者這些年收入增長速度確實不低，他們對自己的未來收入預期很高，這些都進一步刺激人們購房欲望。 第四，目前的調控政策沒有從根本上改變人們對房價不斷上漲的預期。尤其房產稅并沒有形成有效的威懾力。雖然市場上一再傳聞持有環節的房產稅，但消費者“對房產稅的預期并不高”，指望著第二套、第三套房才會開始征，相信“法不責眾”。但政府確實也處于兩難境地，不開征房產稅，人們仍然有機會就會“囤積”住房，但開征房產稅又是一件很復雜的事情，所遇到的挑戰很大。 如果限購令能堅持1~2年，筆者不否認它在長期會逐步發揮一些作用。但中國住房問題是不是就此能解決了？筆者不持樂觀態度。房地產調控仍然任重道遠，住房制度的全面調整才剛剛起步。 |