信貸政策收緊——重點影響改善型區域購房

　　漢宇地產市場部統計數據顯示：10月份次中心城區二手房成交下滑顯著，比如楊浦區的歐洲豪庭、陽明新城；虹口區的景明花園近期成交活躍度都有明顯降低。目前這類樓盤主力總價在200~300萬之間，而購買這類住宅物業的部分需求一般之前都有過置業經歷，現在是改善型置業，受到信貸政策的影響最大。另一方面他們的經濟承受能力又有限，不可能通過一次性付款的方式完成置業，所以這部分需求受到抑制最為明顯。根據漢宇地產對這兩個區域的調研，門店均成交水平低于全市平均水平35%左右，改善型需求受到信貸政策抑制作用比較明顯。

　　限購政策出臺——購房者謹慎出手

　　往年即使市場非常低迷，學區房也一直是市場的一個熱點。由于地處市中心且未來接盤者也是具有相當購房實力的買家，所以投資學區房一直是穩健型購房者以及改善兼投資型購房者喜好的細分住宅類型。但是，限購令出臺后，近期的學區房概念也逐漸趨冷。比如臨近黃浦區百年名校的蓬萊路第二小學和梅溪小學的紫金苑小區，雖然是市場重點關注的學區房，但是宏觀調控出臺后特別是限購令出臺后，由于該樓盤是老式公寓，品質感較差，所以市場熱度下降很快。目前價格與4個月之前相比已經下跌了13.5%。漢宇地產門店反饋信息顯示：目前該樓盤掛牌量增長了15%，但看房帶看量卻下滑了50%。由于房型面積大，與公房相比價格沒有優勢，而總價在200萬以上與普通次新房差距不大，但外觀品質與次新盤差距顯著，所以這類夾縫中的房齡在15年左右的老公寓購房者入手時顧慮很大。

　　新推樓盤擠壓——外圍區域二手房顯著滯銷

　　寶山顧村近年來一直是新盤推出的重點區域，不論是享譽全上海的保利葉上海還是綠地公園一品，其高品質和低總價吸引著眾多首次置業的購房者的眼光。目前公園一品的一手房均價在16000元/平米，而周邊掛牌的二手房比如世紀長江苑、綠洲花園均價也在15000元/平米左右（該價格不包括上家稅費，但實際交易中下家往往要承擔上家稅費）。與在售一手房相比，二手房在價格上并沒有優勢。而目前在售的不少樓盤已經是現房銷售，所以對于購房者來說，相同價格前提下對于有選擇余地和有優惠的新盤和操作復雜、稅費眾多的二手房來說，肯定是選擇前者更加劃算。而近期大量推盤的保利葉上海和綠地公園一品無疑大量消耗掉了在二手房市場積累的人氣。特別是未來若一手房出現價格調整、一二手房價格倒掛會讓二手房市場更加舉步維艱。

　　雖然早有預期，但是宏觀調控政策的重拳出擊依然讓不少市場人士有一種猝不及防的感覺。展望未來，依然有不少政策在預期之中，今年上海的二手房市場在10月份已經提前入冬。（來自漢宇地產）