信貸政策收緊——重點(diǎn)影響改善型區(qū)域購(gòu)房

　　漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：10月份次中心城區(qū)二手房成交下滑顯著，比如楊浦區(qū)的歐洲豪庭、陽(yáng)明新城；虹口區(qū)的景明花園近期成交活躍度都有明顯降低。目前這類樓盤主力總價(jià)在200~300萬(wàn)之間，而購(gòu)買這類住宅物業(yè)的部分需求一般之前都有過置業(yè)經(jīng)歷，現(xiàn)在是改善型置業(yè)，受到信貸政策的影響最大。另一方面他們的經(jīng)濟(jì)承受能力又有限，不可能通過一次性付款的方式完成置業(yè)，所以這部分需求受到抑制最為明顯。根據(jù)漢宇地產(chǎn)對(duì)這兩個(gè)區(qū)域的調(diào)研，門店均成交水平低于全市平均水平35%左右，改善型需求受到信貸政策抑制作用比較明顯。

　　限購(gòu)政策出臺(tái)——購(gòu)房者謹(jǐn)慎出手

　　往年即使市場(chǎng)非常低迷，學(xué)區(qū)房也一直是市場(chǎng)的一個(gè)熱點(diǎn)。由于地處市中心且未來接盤者也是具有相當(dāng)購(gòu)房實(shí)力的買家，所以投資學(xué)區(qū)房一直是穩(wěn)健型購(gòu)房者以及改善兼投資型購(gòu)房者喜好的細(xì)分住宅類型。但是，限購(gòu)令出臺(tái)后，近期的學(xué)區(qū)房概念也逐漸趨冷。比如臨近黃浦區(qū)百年名校的蓬萊路第二小學(xué)和梅溪小學(xué)的紫金苑小區(qū)，雖然是市場(chǎng)重點(diǎn)關(guān)注的學(xué)區(qū)房，但是宏觀調(diào)控出臺(tái)后特別是限購(gòu)令出臺(tái)后，由于該樓盤是老式公寓，品質(zhì)感較差，所以市場(chǎng)熱度下降很快。目前價(jià)格與4個(gè)月之前相比已經(jīng)下跌了13.5%。漢宇地產(chǎn)門店反饋信息顯示：目前該樓盤掛牌量增長(zhǎng)了15%，但看房帶看量卻下滑了50%。由于房型面積大，與公房相比價(jià)格沒有優(yōu)勢(shì)，而總價(jià)在200萬(wàn)以上與普通次新房差距不大，但外觀品質(zhì)與次新盤差距顯著，所以這類夾縫中的房齡在15年左右的老公寓購(gòu)房者入手時(shí)顧慮很大。

　　新推樓盤擠壓——外圍區(qū)域二手房顯著滯銷

　　寶山顧村近年來一直是新盤推出的重點(diǎn)區(qū)域，不論是享譽(yù)全上海的保利葉上海還是綠地公園一品，其高品質(zhì)和低總價(jià)吸引著眾多首次置業(yè)的購(gòu)房者的眼光。目前公園一品的一手房均價(jià)在16000元/平米，而周邊掛牌的二手房比如世紀(jì)長(zhǎng)江苑、綠洲花園均價(jià)也在15000元/平米左右（該價(jià)格不包括上家稅費(fèi)，但實(shí)際交易中下家往往要承擔(dān)上家稅費(fèi)）。與在售一手房相比，二手房在價(jià)格上并沒有優(yōu)勢(shì)。而目前在售的不少樓盤已經(jīng)是現(xiàn)房銷售，所以對(duì)于購(gòu)房者來說，相同價(jià)格前提下對(duì)于有選擇余地和有優(yōu)惠的新盤和操作復(fù)雜、稅費(fèi)眾多的二手房來說，肯定是選擇前者更加劃算。而近期大量推盤的保利葉上海和綠地公園一品無(wú)疑大量消耗掉了在二手房市場(chǎng)積累的人氣。特別是未來若一手房出現(xiàn)價(jià)格調(diào)整、一二手房?jī)r(jià)格倒掛會(huì)讓二手房市場(chǎng)更加舉步維艱。

　　雖然早有預(yù)期，但是宏觀調(diào)控政策的重拳出擊依然讓不少市場(chǎng)人士有一種猝不及防的感覺。展望未來，依然有不少政策在預(yù)期之中，今年上海的二手房市場(chǎng)在10月份已經(jīng)提前入冬。（來自漢宇地產(chǎn)）