????地偏質差、交通和商業設施配套極不完善

????保障房初現“貧民窟”隱患

????北京市民小陳七年前在北京西南片以4200元/平方米的價格買了套80平方米的經濟適用房，雖然處于西南三環之內，但交通并不便捷，“別說地鐵，直到現在整個小區附近只有一輛公交車經過，到最近的地鐵站陶然亭站都要換乘兩輛公交車。”小陳告訴《經濟參考報》記者。

????七年過去了，小陳一家幾乎每次出門都得坐門前唯一的公交車到最近的交通樞紐轉車，達官營或灣子是他們最常去的換乘站。除了交通設施沒有跟上之外，小區綠化率低、附近沒有成熟的商場、醫院甚至學校都是小陳覺得生活非常不便利的地方“連不想做飯時下個館子都沒有太多的選擇，當時買房時，開發商向我們承諾的逐步完善周邊社區的話數年都沒有實現。”小陳說。

????“最重要的是，附近沒有好的小學，這讓我們非常擔憂孩子今后的教育問題。”小陳的妻子憂心忡忡地說，他們今年剛有了自己的孩子。

????像小陳這樣住上了保障房卻得不到完善“保障”的不在少數。業內專家認為，如果面向中低收入人群的保障性住房在交通和商業設施上配套不完善，很容易引發都市貧民窟的現象。

????“貧民窟”的新標準

????聯合國人類居住署將貧民窟定義為：以低標準和貧窮為基本特征之高密度人口聚居區。當大量人口從農村聚集到城市時，占據了無人的空地，在上面蓋住宅，并配套建起簡易的市政基礎設施，包括馬路、下水道、供水供電線路等。

????貧民窟正在迅速成為發展中國家的城市貧困的顯著表現。住房所有權的安排也各有不同。在所有的貧民窟，建筑從最簡易的窩棚到永久性的建筑一應俱全，有的房子的狀況甚至好到讓人驚奇。其中有不少貧民窟缺少凈水、電力、衛生設施和其他基本服務。新中國成立前上海有數量眾多的棚戶區，污水四溢、易滋生傳染病。

????然而在今天的中國隨著保障房建設的逐步完善，業內專家做出了相應的補充，具體而言，高密度的居住環境、周邊缺乏良好的綠化設施、交通設施和社區建設，都已經成為了現階段都市“貧民窟”的新苗頭。

????客觀上來看，貧民窟很難根絕。有學者認為，世界上只有兩類國家可以消除貧民窟，一類是經濟足夠發達同時社會福利足夠優裕，還需要一個有如世外桃源般簡單單純的社會狀況，目前只有北歐的挪威、瑞典諸國可以達到；其二便是所有權力都歸政府，政府控制一切，所以貧民窟產生的一切因素都可以由政府的計劃經濟下的宏觀調控消除掉，只需要嚴格控制人口流動，禁止農民進城。換句話說，共同富裕了，即不存在貧窮，共同貧窮了也無所謂貧窮。兩端對照，是兩種截然不同的路徑依賴。

????位偏質差埋下隱患

????記者實地走訪并從專業的房產信息網站了解到小陳住的這片小區，占地面積40000平方米，建筑面積達到230000平方米，綠化率不到25%，周圍社區蕭條，與其實不到600米的馬連道商圈形成強烈反差。

????開始有人批評開發商過于逐利，但開發商有自己的解釋。一位不愿透露姓名的房地產開發商告訴《經濟參考報》記者，“現在不少開發商在項目開發過程中都得建設一定比例的保障房，保障房和商品房都是規劃在同一地塊的，所以不會有附近配套設施、綠化之類的差異。”

????然而近期保障房質量問題頻發的現實讓人不得不懷疑：即使身處同一小區，開發商對保障房和商品房仍會區別對待。

????2010年6月在建的北京市大興區舊宮改造項目之一的明悅灣保障性住房小區因被查出有嚴重質量問題被全面停工。8月1日 北京市住建委經過全面調查后，指出質量問題主要是樓房所使用的混凝土強度不夠，導致建筑物主體結構達不到安全要求。10月北京大興區的明悅灣小區九棟保障性住房中，八棟被查出混凝土強度未達設計要求，其中六棟被勒令拆除重建，兩棟加固。

????《經濟參考報》記者經過實地踏訪和調查，獨家披露了同一開發商對同一小區開發的商品房和保障房分別用了不同的混凝土供貨商。而同一小區的其他數棟商品房并沒有檢測出質量問題。一時間，保障房的質量問題成為全社會的熱議焦點。

????有輿情認為，位偏質差是當前不少地方建設保障房的通病，一方面，相比日進斗金的商品房，獲利很少甚至會賠本的保障房很難引起一些地方政府的高度重視，不僅建設進度一拖再拖，建筑質量更是堪憂。另一方面，一些地方政府在保障房建設上只滿足于解決有無的問題，并未考慮住戶居住的舒適度，使得保障房的居住和生活成本比有的商品房還高，使許多好不容易中簽購得保障房的中低收入家庭被迫放棄。保障房在很多地方已經成為“貧民區”的代名詞。

????中國人民大學公共管理學院副院長嚴金明在接受《經濟參考報》記者采訪時表示，由于城中心很難找到土地，拆遷成本比較高，所以保障性住房很多情況都建在城外或是郊區。“基于區位的遙遠，周邊配套都不健全是個客觀存在的情況。”

????嚴金明認為這些情況應該在規劃里有所體現，“教育、衛生、商圈等公共資源都要有所考慮。如果規劃里沒有或者后續跟不上，長時間下去，是不是貧民窟不好說，但是慢慢會形成所謂的窮人區和富人區。”

????地方政府建設保障性住房的積極性不夠被嚴金明認為保障房建設出現不平衡的重要原因之一“沒有經濟利益，政府好像也覺得沒有什么好處，動力不足，積極性不高，房屋的質量問題也跟不上。要知道政府對保障房的衡量是不能從經濟利益去衡量的，而是從解決民生問題上考慮的。”

????嚴金明提出，作為政府，在配置公共資源的時候要注意均等化，“人不分窮富，只要作為公民，政府就應該提供平衡的公共資源。”

????部分開發商缺乏社會責任感和公德心也是嚴金明重點指出的，最近頻現的保障房質量問題讓他感覺有的開發商的社會責任感要加強，不能過于唯利是圖。

????規劃、配套一樣也不能少

????如何避免今天的保障房成為明天的貧民窟，成為各地在保障性住房規劃之初就不得不考慮的問題。

????在全國率先開展保障性住房制度探索的廈門市形成了“廈門模式”，具體做法包括：保障房與商品房的建設采取同步規劃、統一布局。保障性住房按照商品房標準進行建設，包括小區綠化、空間距離和活動場所等。在保障房分配上，沒有專門的“廉租房小區”或“經濟適用房小區”，對房屋保障類型不做事先規定，根據住戶需求靈活調節，不同收入、階層的人群混居。

????物業管理方面，廈門市的做法是由國企受政府委托來開展服務，內部有專門的監管員來監督，另外每個小區都有居委會、派出所等，實行綜合治理。這樣有助于避免出現貧民窟常見的臟亂差、嫖娼、賭博等各類問題。

????“貧富混居”的保障房建設模式被不少城市采用。然而，收入水平相差較大的不同群體“被混居”，卻很難真正融合在一起。

????中國房地產學會副會長陳國強告訴《經濟參考報》記者，北京比較多的做法是商品房小區配建保障性住房，但也存在負面問題，比如一個很高端的商品房小區配建廉租房，不可能完全成為一體，貧富之間的差距對于收入較低的家庭成員包括下一代都會造成不利的影響。

????有專家認為，“貧富混居”和“成片開發”均不是解決低收入群體住房保障問題的好辦法，不妨考慮“小片開發、集中居住、分散布局”的思路，利用城市建設的小片余地或專門劃出小片土地進行開發，限制保障房小區的建設規模；使符合條件的低收入者集中居住，但戶數和人數不宜過大；在小區布局上將保障房分散到各個區域，防止同一區域密度過大。這樣，既能夠保障低收入群體的基本住房問題，又能防止由于低收入群體居住規模過大和過于集中而產生的社會問題爆發。

????重慶市市長黃奇帆此前接受《經濟參考報》記者采訪時介紹了重慶公租房的建設經驗：在500平方公里的新城區建設21個人口集聚區，每個聚集區里塞一個公租房項目。公租房的人跟商品房的人住在一個大的區域里，可能是不同樓盤，但是在一個方位里，就形成了混居，不造成不同收入人群的心理落差，不形成新的城市“貧民窟”。

????而且，公租住房分布在輕軌沿線或交通、環境、配套等條件較好的地區，平均容積率控制在3.8，完全參照商業樓盤的標準設計，配套有學校、醫院、商場、健身等公共服務設施和場地。甚至每5戶還設置一個地下停車位，并含有400元/平方米的簡約裝修。

????陳國強認為，避免保障性住房淪為貧民區，應該從交通出行、生活配套、就業安排上進行綜合考慮。保障房選址要在軌道交通或者快速交通沿線，建立和主城區的聯系；生活配套包括學校、醫院、休閑設施的建設；保障性住房不能只有單純的居住功能，需要有一定的產業作為依托，就地解決部分人群的就業和收入來源的問題。

????避免城市“貧民窟”

????重慶廉租房與商品房“插花”建設

????□記者　徐旭忠　重慶報道

????近年來，各地為了解決部分中低收入群體的住房難題，大力推進廉租住房和公共租賃住房建設。然而，有來自社會各界這樣的質疑：那就是大規模集中建設保障性住房，眾多低收入人群聚集在一起，會不會產生城市“貧民窟”？

????記者近日在全國廉租住房和公共租賃住房建設試點城市的重慶市采訪了解到，近年來，這個市在推進保障性住房建設中，通過采取“混建制”、“小集中、大分散”、高標準配套設施建設等措施，防止保障性住房聚居區成為城市“貧民窟”，讓住在這里的困難群體生活地更美好、舒適，更有尊嚴。

????“小集中、大分散”

????每天的茶余飯后，家住江北區山水麗群(一期)廉租房小區的老人楊清富都會在小區內逛逛。今年70歲的楊清富原來住在江北區觀音橋一帶，一家四口人曾租住一個只有20多平方米的房子里，因屬城市低收入群體，前兩年申請了廉租房，住進了政府修建的廉租房小區。楊清富告訴記者，他現在住的房子有50多平方米，兩室一廳，廚房、衛生間都有，還有陽臺。他不無感慨地說“真沒想到在我的有生之年，還能住上漂亮、寬敞的房子！”

????楊清富帶著記者在小區內轉了轉。記者注意到，雖然是廉租住房小區，小區內的環境、配套不遜于主城區的一些商品房小區。小區內綠草茵茵，綠樹成行，干凈整潔。小區的配套也十分完善，專門有物業管理公司對小區進行日常的保潔、安全等方面管理，配套有醫務室、幼兒園、附近還有農貿市場，日常生活十分便利。

????江北區房管局房改政策科科長肖輝在接受記者采訪時表示，為了避免廉租房小區成為城市“貧民窟”，江北區在規劃廉租房小區時就做了充分考慮，采取了“小集中、大分散”的模式，那就是每一個廉租房小區規模不宜過大，一般在幾萬平方米。以江北區規劃建設投用的山水麗群(一期)和“山水桂苑”為例，山水麗群(一期)的建設規模只有4萬平方米，山水桂苑小區的建筑面積只有1.8萬平方米。

????據肖輝介紹，在實施廉租住房保障工作中，江北區根據實際情況和住房困難家庭的要求，采取了實物配租和租金補貼兩種保障形式，在實物配租之外采取了發放租金補貼的方式，保障對象可根據自己的情況在主城區租房住，這在客觀上有利于避免集中建設可能帶來的“貧民窟”現象。截至2010年三季度末，江北區保障困難家庭4106戶，其中實物配租806戶，租金補貼979戶。

????配建制：廉租房與商品房“插花”建設

????今年以來，為了破解中低收入群體的住房困難問題，重慶市借鑒國外經驗，在全國率先大規模建設公共租賃住房(以下簡稱“公租房”)。根據重慶市規劃，在未來三年內，重慶市每年建設1000萬平方米公租房，共3000萬平方米。此后，重慶市將根據城市發展和社會需求，再建設1000萬平方米的公租房。

????在公租房建設中，重慶市提出將公租房、廉租住房、經濟適用住房等保障性住房“三位一體”，采取無差別的“混建”模式，高標準、高品質規劃建設，與商品房巧妙有機地融合，讓中收入群體住房擁有與商品房住戶同樣的生活起居環境，減少貧富差異感。

????“在公租房建設上，我們確保做到規劃布局均衡、交通出行便利、配套設施齊全、居住環境適宜。”重慶市國土資源和房屋管理局局長張定宇在接受記者采訪時表示。他說，重慶市規劃的公租房小區均布局在內外環線之間的21個人口聚居區中，公租房住戶完全與商品房住戶有機融合在一起，共享小區環境和專業物業公司的管理與服務，避免社會階層隔離和形成“貧民窟”，促進和諧社會建設。同時，公租房戶型面積為35-80平方米，60平方米以下的占85%以上，按建筑面積的10%進行公建配置，并含有400元/平方米的簡約裝修。這些系統化的考慮，可以保證入住公租房的中低收入階層，享受到中檔商品房的居住標準。

????記者在重慶首個公租房小區———“民心佳苑”工地看到，這個小區的房子已全部封頂，并且已進入內部裝修階段。綠化率達35%左右，公建配置的建筑面積達10%。套型建筑面積在30平方米～80平方米之間，其中60平方米以下的占85%，可滿足不同類型人群和家庭人數的基本居住需求。四種戶型的樣板間，從31.14平方米的單間配套，到79.35平方米的三室一廳，每種戶型都體現了科學設計：起居廳盡量寬大，最大的達到了17.26平方米；房間盡量考慮采光；每種戶型都有陽臺。樣板間都配備了全套的廚房和衛浴設施。

????張定宇介紹，重慶市規劃的公租房小區所在地段一般都有軌道交通支撐，或交通條件較好的地區，周邊城市配套設施較為完善。容積率約3.8，完全參照商業樓盤的標準，配套學校、醫院、商店、銀行以及健身、圖書館等設施和場地。以“民心佳苑”為例，2011年將建成的軌道3號線距離小區西側不到500米，遠期規劃的軌道4號線就位于小區東側。小區附近交通四通八達，從這里坐公交車，15分鐘就可以到達觀音橋商圈。小區配套有小學、幼兒園、社區管理、商業用房和適量停車位等。

????強化配套服務實施人性化管理

????記者了解到，為了讓廉租住戶真正實現安居樂業，重慶市積極探索通過強化后期管理，做好配套服務等方面，破解難題，構建和諧社區。

????較早實施廉租住房保障的九龍坡區在總結首期廉租住房管理經驗的基礎上，在華龍家園廉租住房小區一期建成后，按照小區的管理模式逐步規范和完善了配套設施，完善小型農貿市場、平價超市、便民理發店、便民藥房等，以方便住戶購買基本生活用品。設立宣傳欄，向居住家庭提供招聘、培訓等信息。在二、三期工程中更是配置了社區服務站、托兒所及警務室，進一步規范和完善配套設施。

????重慶市國土資源和房屋管理局副局長董建國表示，重慶市還積極探索親情化、人性化的后期管理服務。在后期管理工作中，切合實際，盡量細化，充分考慮住戶的實際承受能力，合理確定廉租住房租金標準，建立租金收繳臺賬，管理上用租金貼補部分費用，重在服務社會、服務對象，管理不斷更新觀念，工作力求做細做實，將規章制度、文明公約張貼樓道，讓廉租住房小區形成和睦友好、團結互助的氛圍。在廉租住房管理方面，倡導“以人為本”，實施親情化溝通交流，人性化管理，對廉租對象提出的問題和要求耐心細致解答。積極探索宏觀指導，自治管理的模式，充分調動廉租住戶共創溫馨美好家園。此外，建立幫扶制度，努力構建和諧家園，在實施人性化、親情化管理服務的同時，建立和完善幫扶制度和機制，定期看望，不斷幫助和改善廉租對象在生活中遇到的實際困難。

????為了加強對公租房的管理，重慶市專門成立了公共租賃房管理局，這也是全國首個公共租賃住房管理局，其宗旨是為住房保障提供服務。重慶市公共租賃房管理局的主要職責任務是：研究起草住房保障配套政策，具體實施廉租住房、經濟適用房、公共租賃住房等保障性住房專項規劃、年度計劃，組織實施保障性住房房源儲備、投放計劃，承擔住房保障項目監督管理、住房保障申請對象審核配租、信息統計和分析等工作，指導區縣住房保障業務工作。