????昨日，國家統計局發布11月份全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況，共有65個城市環比止漲，49個城市房價下降。其中，青島新建商品房價格環比下跌0.3%，同比上漲1.2%。“青島版限購令”即將到期。昨日，市政府辦公廳下發了關于繼續執行住房限購政策的通知。通知明確規定，按照中央經濟工作會議堅持房地產調控政策不動搖的要求，為進一步鞏固調控成果，切實促進我市房地產市場平穩、健康發展，經研究決定，

????政策

????市轄七區明年繼續限購

????據了解，今年1月26日，國務院發布通知，明確規定各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施。目前已經執行限購的46個城市中，通知原文中有截止時間的城市為：福州、廈門、海口、濟南、青島、石家莊、長春、貴陽、南寧、合肥、蘇州，11個城市，除南寧截止時間為2012年2月29日外，其余城市截止時間都為2011年12月31日。

????昨日，青島市人民政府辦公廳發布通知，通知中明確規定，按照中央經濟工作會議堅持房地產調控政策不動搖的要求，為進一步鞏固調控成果，切實促進我市房地產市場平穩、健康發展，經研究決定，我市市區（市轄七區）住房限購政策在2011年12月31日截止期滿后繼續執行。

????截至11月18日，海口、福州、廈門、長春、青島等城市相關負責部門均表示將堅持房地產調控政策，樓市限購政策將延續，貴陽、石家莊、合肥和中山市尚未明確表態。

????五市成交易量主要支撐

????根據市政府辦公廳發布的通知，“我市市區（市轄七區）住房限購政策在2011年12月31日截止期滿后繼續執行”。由此可見，限制區域依舊僅限于市轄七區，五市依舊不在限購范圍內。

????限購令執行期間，就目前青島的交易量來看，市內七區受限購影響交易量下降明顯。而五市因為不受限購影響，在很長一段時間內成為交易量的主要支撐。尤其是即墨、膠南、膠州等地，樓市交易依舊火爆，同時，在土地交易方面，其也是全市的集中區域。

????政策延長截止日期未定

????“如果政策松動，有可能出現房價反彈甚至暴漲。除非出現房價大幅度下降等情況使樓市崩潰，否則限購政策將繼續執行。”

????島城限購令延期的通告中，并沒有明確地規定延期后的截止日期，據相關負責人介紹，之所以沒有規定時間，一方面是調控的效果需要實施監控，限購的截止日期需要靈活掌握。另一方面，一定程度上，會讓市場在長期內保持一定的警覺性，房價不降，限購難止。

????部分業內人士表示，限購政策要放松至少要有兩個條件：一是能有一項政策可以接續或替代限購，即便限購取消，新的政策措施也能讓市場繼續穩定發展，讓調控繼續見效。二是建立起房地產市場健康運行的長效機制。

????【全國】

????11月環比下跌城市首次過半

????昨日，國家統計局發布11月份全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況，65個城市環比止漲，49個城市房價下降，環比下跌城市首次過半。

????繼10月全國有54個城市新房價格止漲后，11月這項數據進一步擴大。國家統計局數據顯示，環比今年10月份，70個大中城市11月份新建商品住宅價格下降的城市有49個，持平的城市有16個，即共有65個城市實現止漲，數量上比10月份增加了11個。在環比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.2%。

????與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市僅有4個，比10月份增加了2個。不過，漲幅回落的城市有61個，比10月份增 了2加個。另外，11月份，同比漲幅在5.0%以內的城市有61個，比10月份增加了4個。

????從國內一線城市數據來看，新房價格下跌跡象明顯。數據顯示，北京、上海、廣州、深圳這4個一線城市的新房價格繼10月出現集體下跌后，11月份新房價格環比繼續下降。其中，北京、上海環比下跌0.4%，廣州、深圳環比下跌0.3%。

????二手房方面，與10月份相比，70個大中城市中，價格下降的城市有51個，持平的城市有12個。與10月份相比，11月份環比價格下降和持平的城市增加了13個。價格上漲的城市中，環比價格漲幅均未超過0.3%。另外，與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有21個，比10月份增加了8個。同比漲幅回落的城市有40個。11月份，同比漲幅在5.0%以內的城市有44個。

????數據

????【青島】

????保持下降態勢環比再降0.3%

????11月份，青島房價也再次呈現出了下跌之勢。數據顯示，11月份青島新建商品住宅價格較10月份環比下降了0.3%，已經是連續第二個月環比下降。另外，11月青島二手房價格環比降幅也達到了0.7%。值得一提的是，與去年同月相比，新房價格上漲1.2%，二手房價格上漲0.6。

????進入11月以后，青島樓市的“大動作”明顯多了起來。早在11月下旬，李滄區萬科生態城低價開盤、春和景明直降每平方米2000元加推引起樓市震動，而后該區域其他項目跟風降價，各種優惠活動紛至沓來，直接刺激了剛需用戶的購買欲望。接下來，芳馨園、中海國際社區又將開盤，走的也是低起價路線，年底，李滄區樓市大戰激烈上演，該區域的成交量也繼續攀升。

????與此同時，降價潮逐漸波及到小高層，別墅等項目。李滄區重慶中路某新盤小高層起價僅為每平方米5880元、均價每平方米6300元，洋房起價每平方米6380元、洋房均價每平方米7000元。而周邊的在售高層住宅價格在每平方米8000~9000元左右。“調控威力顯現，房價上漲得到了有效的控制。隨著年末的臨近，開發商的銷售壓力在與日俱增，與此同時，市場競爭態勢也日益惡化。只要開發商的資金壓力還存在，價格還是會進一步松動。對于一些新盤來說，低價入市將成為普遍做法”，中國價格指數青島分院李志霞表示。

????北京中原地產市場總監張大偉認為，11月新建商品房環比下跌城市達到49個，首次過半，表明樓市拐點幅度加深，房價已經開始了合理回歸的步伐，預計明年房價下調幅度將加碼。

????影響

????市區樓市繼續“降價潮”

????限購延期房產市場已然“入冬” 土地交易市場或將雪上加霜

????就目前島城房地產市場來看，雖然部分開發商認識到現金流比利潤更重要，主動低價入市，但是大部分房產商依舊心存僥幸，繼續觀望。隨著限購令的延期，開發商還能否hold住。業內認識分析，限購延續，未來開發商日子不好過，房價跌勢已成定局，接下來開發商要比的是“看誰跑得快”。

????“看跌”會帶來更多觀望

????“限購令”實施至今，青島新房交易量總體呈下降趨勢，萬元成交量不復存在。一手房市場一度跌入冰點。傳統的“金九銀十”含金量急速下降，成交量皆以7000多套落馬。

????與此同時，島城房地產市場新房存量卻以極快的速度遞增。截止到記者發稿日期，據“青島網上房地產”網提供的數據顯示，目前我市一手房住宅合計107995套，其中普通住宅95381套。

????部分業內人士表示，隨著限購政策的延續，成交量大幅攀升的幾率減少。值得注意的是，降價并不一定能帶來高成交量，有可能開發商降價10%，只能促成幾套成交，更多的人會選擇觀望。加上近期降價引發的退房、補差價等事件，讓開發商在降價決策上慎之又慎。未來交易量走勢，還要看開發商能堅持多久。 市區大多數樓盤都將難以幸免。”

????市區房價普降

????事實上，自9月份開始，開發商各類促銷廣告就鋪天蓋地，但開發商所謂的“打折促銷”多為噱頭，購房者期待的實質性降價則少之又少。到了下半年，低開和折扣的幅度實實在在地加大了。新盤項目中先是中海紫御官邸、海岸華府、世茂公園美地、青島風景等先后低價開啟，再有遠洋風景10萬元優惠之外另送車位的大手筆促銷手段。

????繼而，降價潮逐漸彌漫到市區，先是青島萬科在售項目聯合發起的團購風暴，同時位于李滄區的青山綠水項目打出9折的高調折扣，以及龍湖·滟瀾海岸、青特花溪地、春和景明等后期爆出的震撼價格，李滄區的芳馨園更是打出了“5000元”的價格。

????目前來看，一部分開發商也趁機搶收。李滄區、市北仍是“搶收”主戰場，一些別墅項目在降價潮的波及下，降低姿勢低價入市，尤其是同質化較為嚴重的區域，競爭更為激烈。業內人士預測“未來限購令延續，開發商將逐漸擺脫僥幸心理，開始直面市場，普降時代來臨

????加速房屋中介“洗牌”

????“‘限購令’延期除了對一手房產生影響，必將加速青島中介行業的‘洗牌’。”21世紀不動產徐先生告訴記者，“限購令”執行以來，因為入不敷出，已經有不少中介門店關門，而“限購令”延續將會導致更多的中介公司斷尾求生甚至是退市。

????據介紹，中介準入門檻低，抗壓能力也相對較弱，隨著限購政策的深入，低迷的成交量將使一些中小型中介無力承受門店租金等經營壓力。部分業內人士認為，隨著“限購令”延期的確定，市場將明朗化。這使原本持觀望態度的房東選擇降價。

????此外，值得注意的是，今年一直冰凍的土地交易市場，將會雪上加霜，“限購令”的執行已經影響了土地供應市場。近期土地放量放緩，很可能使3~5年后市場商品房用地供應出現斷層，另外建材、家電等行業也都因限購出現疲軟，這些都是需要考慮的問題。雖然短期內政策方向不會轉變，但未來“限購令”是否執行，不僅要看樓市本身，更要綜合考慮各個相關行業的情況。

????回顧

????“保障房配建”“限購”雙管齊下

????第一輪限購后樓市總體平穩，政府加強市場監管

????為貫徹國務院辦公廳出臺的《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》要求，我市已經研究部署具體貫徹意見。我市今年2月上旬發布了限購令，至今實施已超過10個月。在這10個多月中，各相關部門都積極執行了限購政策。

????回顧青島的限購令，共十二項細則，細則中明確規定，在市轄七區統一實行住房限購措施：對已有1套房的本市戶籍居民家庭，含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭，包括夫妻雙方及未成年子女、能夠提供本市一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套房（含新建商品住房和二手住房）。

????自2007以來，市政府通過直接劃撥土地的方式讓渡土地收益110.28億元用于保障房建設，同時將土地出讓凈收益的15%專項用于保障性住房建設。據統計，截至目前，我市爭取中央財政支持資金7563萬元，市、區兩級政府直接投入33.39億元，減免配套費7.2億元，連同讓渡的土地收益，已累計投入保障性住房（未含“兩改”項目）建設的財政性資金超過151億元。

????今年，青島投資73.86億元建設保障性住房，共有33個項目、23950套房源，住房建設用地1558畝，實現了應保盡保。據悉，2010年，我市實施“保障性住房申請資格審核實施細則”，對申請保障性住房家庭的住房、收入、婚姻、財產等進行核查，已審核申請住房保障家庭23240戶。經審核，符合條件的家庭21257戶，僅占申請家庭總量的1.5%。今年，青島市內四區共計劃配租廉租住房1742套。

????今年以來，我市為配合房產調控，積極加強房地產監管力度。早在4月份，為提高房地產調控效果，我市實施商品房預售計劃管理，要求開發企業每年1月31日前要申報年度商品房預（銷）售計劃 ，取得商品房項目《建筑工程施工許可證》之日起30日內要申報季度商品房預（銷）售計劃。該政策的實施，杜絕了價格暴漲現象的出現，實施商品房預（銷）售計劃管理，加強了房地產市場的調控，合理規劃安排全市年度和季度商品房供應，有效地把握商品房市場的供應節奏，保證了房產市場平穩發展。（記者 葛均艷）