????2011年，是一個漫長的樓市等待期，房地產商沒有等來市場回暖的一刻，購房者也沒有等來想像中的房價深度回調。2011年，是走出樓市調控“怪圈”的一年，房價終于沒有越調越高，房價將要回調的預期變濃。青島樓市的住宅月度成交不溫不火，而存量卻在快速竄高，買方、賣方以及調控政策的多方角力還在繼續。

????1月是開始，也是終結

????2011年1月的樓市，和全年之后11個月灰暗的基調格格不入。

????其實，危機已在此時出現。1月18日山東省召開住房和城鄉建設工作會議，會上濟南、青島明確成為山東兩個推行“限購令”的城市。隨后，因限購的細則未出臺，“限購令”如許多調控政策，再次讓許多人急登 “政策末班車”，不少樓盤抓緊簽約，當月成交量激增。據青島新聞網房地產頻道的跟蹤統計，1月19日至31日之間，青島住宅每日平均銷量500多套，遠超1月中上旬平均300套左右水平。

????2011年1月是全年的開始，也是上一個樓市旺市的終結，樓市調控玩真的，狼來了。

????失落的上半年

????2月過春節，放假期，素來是市場低谷，當月2900套的新建住宅成交量，比2009年、2010年略高。根據青島新聞網房產頻道統計，2月份李滄高端項目綠城理想之城成交362套；浮山新區，均價萬元以上的樓盤青建依山半島簽約134套。可以看出，雖然限購出臺，但看漲心態不能一天消失，只要認為價格不太高，還是有人出手的。

????進入四月份，國家相關部門頻繁釋放調控加緊信號，顯示調控決心，市場預期進一步走低。各樓盤對 “五一”小長假不抱太多幻想，中鐵華胥美邦、綠城理想之城西子公寓、中冶圣喬維斯、陽光公園一號、山河城等項目均選擇4月中下旬提早開盤。

????4月19日，中鐵華胥美邦首期推出300余套房源，開盤均價在 6500元／平方米，當日基本售罄。據稱，購房者中剛需人群占了九成，多是在市區工作的 “新青島人”，年輕人短期內看不到房價下降的希望，不得已北上城陽買房。

????上半年，多數樓盤表現謹慎，一次性推出的房源都在二三百套，價格已不再上漲，比如李滄區山河城、映月公館等新盤在9000元/平方米徘徊。彼時，李滄一個樓盤的營銷總監告訴記者，剛需客戶對價格比以前敏感，因為市場不明朗，出于資產安全的考慮，客戶一般會買價格低的房子，同一區域價格低的房子賣得好些，總價超過80萬元的房源已很難銷售。

????據相關營銷機構統計，上半年青島多數項目開盤銷售率低于60%，與去年的“日光盤”頻出有天壤之別。與此同時，全市新建住宅存量達到歷史最高水平，這必然增加下半年的銷售壓力。在經過三四個月等待之后，開發商沒有待到市場回暖的那一天，上半年銷售旺季依然冷冷清清。

????掙扎到“金九”

????7月底，在2011青島住交會組委會舉辦的青島地產論壇峰會上，業內人士已普遍對后市不那么樂觀，“快跑”成了大家的共識。青島房地產經理人俱樂部副秘書長龍江在采訪中認為：“開發商下半年會快跑，也就是快速銷售，唯有加大優惠，拿到錢才能生存。”

????7月份，李滄大盤中南世紀城以 “低價入市”姿態開盤。7月16日開盤當日共推出556套房源，均價7500元/平方米，同樣也打出了李滄區最高性價比樓盤的口號，一直持續熱銷至9月。

????8月20日，處于李滄地產核心區域的李滄萬達廣場首期推出700余套房盤，當日銷售500余套。據了解，該項目開盤均價約為9500元／平方米，與周邊房價水平基本持平。

????9月22日，膠州項目青島風景高調低價入市，3300元/平方米的均價、首付5萬元起的低總價優勢，令項目一期800多套房源在短短幾天內銷售完畢。之后，一個月的時間，銷售過1200套，去化率達75%。

????經8個月“限購”，各項目銷售價格仍沒有明顯走低，真正的降價不在“金九”，而在“銀十”。

????降價從“銀十”開啟

????進入10月，耐不住寂寞，希望快速走量的開發商多起來，或低開或打折，樓市一時熱點頻出。

????10月20日，城陽龍湖悅瀾居小高層首開，6500元/平方米的均價和5500元/平方米的低起價震驚島城樓市。當天共計推出421套房源，3個小時，房源全部售罄，銷售金額4億多元。同區域項目青特花溪地也緊急調整價格，與龍湖打起了價格戰。

????11月20日，李滄萬科生態城開盤，精裝房均價約在8500元/平方米，當日狂銷一千余套房。此前，周邊新盤毛坯房的價格已經超過9000元/平方米。以低開策略，萬科生態城實現了快速銷售的目的。

????此外，受萬科生態城熱銷帶動，李滄另一項目春和景明，也開出7500元/平方米的均價。該盤此前曾達到9000元/平方米的價格水平，是市內四區項目中為數不多實實在在的降價盤。

????歲末，零星的降價盤，遠沒形成燎原之勢，價格全面下降的趨勢沒有形成，購房者的觀望仍在繼續。（張則濤）