????受樓市調控政策影響，去年二手房成交量一直在低位運行，原本堅挺的房價也有所讓步。為全面真實地了解青島市區(qū)二手房價格變化情況，記者聯(lián)合青島某房產網數據監(jiān)控中心對市區(qū)二手房掛牌價做了調查分析。統(tǒng)計顯示，去年青島市區(qū)二手房掛牌價格有所下降，其中市南區(qū)掛牌均價降幅最大，部分二手房價格下跌了2000元以上。盡管市區(qū)的二手房已跌了不少，但成交量依舊沒有走高。

????市南掛牌價跌兩千多

????受限購令、信貸門檻提高及營業(yè)稅政策調整的影響，去年的二手房市場一直沒有走出蕭條的局面。房子賣不動，市區(qū)范圍內原本堅冰一塊的掛牌價開始松動。

????“去年的投資性需求受抑制，全年二手房成交量一直在低位運行，掛牌均價方面，全年均價呈現(xiàn)下跌的趨勢，樓市調控政策起到了相應的作用。”青島某房產網的解林萍說，根據他們的統(tǒng)計數據，去年島城二手房掛牌均價整體呈下降態(tài)勢。

????“上半年的價格拐點出現(xiàn)在 5月份，二手房掛牌均價達到了15527元/平方米；而在傳統(tǒng)的樓市旺季‘金九銀十’之后，掛牌價再度走低，12月份達最低值14189元/平方米，比1月份的高點已是每平方米下降了1847元。”解林萍說。

????記者注意到，以市南區(qū)為例，去年市南區(qū)共簽約二手房3115套，前三個月的掛牌均價都在21000元/平方米左右；但去年11月份出現(xiàn)全年的最低價，為18729元/平方米，下調了2271元/平方米。市北區(qū)二手房均價2011年5月份高達13996元/平方米，但12月份跌到了最低值，為12767元/平方米，單價下降了1229元。四方區(qū)的掛牌均價2011年前9個月維持在11000元/平方米以上，12月份降至10287元/平方米。

????李滄區(qū)的二手房價格卻呈漲勢。2011年1月份為全年最低值9225元/平方米，3月到9月掛牌均價穩(wěn)定在9800元/平方米左右，到12月份均價跌至9314元/平方米。而嶗山區(qū)二手房掛牌均價2011年2月份最高，均價為20362元/平米，7月份至18065元/平方米。開發(fā)區(qū)、城陽區(qū)的掛牌均價下跌幅度都在千元以內。

????市北區(qū)二手房最搶手

????市民買房子偏愛哪些區(qū)域？據某房產網二手房數據監(jiān)控中心數據統(tǒng)計，去年青島市區(qū)縣搜索排行榜中，市北區(qū)占比最高，為20.36%；市南區(qū)占比為20%，位居第二；李滄區(qū)、城陽區(qū)排名第三四位。

????“市民買房子的時候，首先考慮的就是價格因素，其次是交通及商圈的配套便利因素。”21世紀不動產市場分析師張斌說，市南區(qū)的掛牌價盡管降幅最大，但降價后的價格依舊高高在上，價格優(yōu)勢導致市北區(qū)二手房的需求最高。

????除了價格，區(qū)域二手房的商業(yè)配套也對市民的購房意向影響很大。市北區(qū)的浮山后商圈成為市民購房時最關注的商圈，其次是城陽的正陽路商圈，市北區(qū)錯埠嶺商圈排在第三位。

????新年頻現(xiàn)個位數成交

????受限購令影響，去年的行情不好，今年依舊沒有得到改觀。

????“政策沒有變化，臨近春節(jié)市民的購房意愿也走低，市場行情一天比一天冷。”科威國際不動產青島總部的孫杰說，受此影響，多數中介已經提前給經紀人放假，以降低運營成本。

????根據青島市房地產交易中心的統(tǒng)計數據，8日當天市轄七區(qū)共成交22套二手房，除李滄區(qū)成交10套外，嶗山區(qū)零成交，其余5個區(qū)市成交量均為個位數，市南區(qū)和黃島區(qū)各成交兩套，城陽區(qū)僅成交1套，四方區(qū)成交4套，市北區(qū)成交3套。

????惠百家不動產的董曉峰分析，今年的調控力度若延續(xù)，經歷了一年調控的購房者心態(tài)將會趨于平和，會選擇適時出手，二手房成交量或有所回升。

????小戶型二手房最吃香

????據了解，青島某房產網數據監(jiān)控中心的分析數據信息來自四個渠道：一年來定期對購房者購房意向所做的即時網絡調查；青島市房地產交易中心每日、每月定期公布的成交數據；島城各大品牌中介的掛牌及成交數據；某房產網數據監(jiān)控平臺自己所做的數據。“上述四個渠道得來的數據，我們在采用時會剔除掉不合理的數字成分，比如有些房源掛牌價虛高或部分虛假房源掛牌價虛低。”解林萍說。根據數據，可以發(fā)現(xiàn)市民購房時的一些規(guī)律：

????○50萬元房搶手

????數據顯示，去年青島市二手房50萬元以下價格區(qū)間的房源最受關注，從購房者咨詢統(tǒng)計來看，約34.92% 的購房者關注這種價位的房源。50萬元到80萬元價格區(qū)間的房源排在第二位，約占27.71%的比例；80萬元到100萬元價格區(qū)間的排第三位，約8.31%的比例。

????○六成需求關注二居室

????戶型方面，兩居室最受歡迎，約占六成以上的比例。

????近六成的購房者最關注二居戶型，約占59.45%的比例；三居戶型房源約占22.08% ；一居小戶型排名第三，約占13.03%。

????○70至90平米最受歡迎

????面積上，70～90平方米面積區(qū)間的二手房最受關注，約占27.58%的比例，50平米至70平米的房源排第二，約占23.22% ；90平米到110平米的居第三位，約占13.03%。（記者 王愛科）