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房企現金為王勒腰過日子
來源：青島新聞網
2012-01-19 12:18:55
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資料圖片。 隨著2012年新年土地第一拍的爽約，房地產企業開始皆以“現金為王”。日前，位于李滄區地鐵沿線的優質地塊拍賣由于少有開發商競拍，拍賣會不得不被迫取消。據記者采訪了解，土地儲備歷來被看作是房地產企業的核心競爭力，但日前記者采訪多位業內人士時，房地產企業的代表紛紛表示，在如今調控市場下，企業核心競爭力不再是土地儲備規模的大小，而是如何保持良好的現金流，如何促進銷售，如何平衡土地儲備和資金鏈等問題，一時間，曾一度以儲地為戰略的房地產企業，紛紛尊“現金為王”。??? 新年“第一拍”爽約 日前，原定于本月11日開拍的位于李滄區重慶中路399號原地毯廠地塊，因無人參與競拍而將拍賣會推后。據悉，地塊拍賣取消是因為競拍人數不足。根據國土部門發布的信息顯示，符合條件的申請人要在1月10日前發放《競買資格確認書》，申請人數如果少于2人，將中止本次拍賣。 ??? 開發商不敢輕易拿地 由于企業年底資金緊張和限購令繼續實施等因素的影響，目前房產市場的觀望情緒濃厚，在市場前景不明朗的情況下，開發商自然不敢輕易拿地，土地拍賣取消的事情并不讓人意外。據了解，在2011年土地拍賣市場上，因無人競拍而導致的流拍事件就屢屢上演。 據了解，在2009年和2010年，青島土地市場競爭極為激烈，現場拍賣過程中，企業輪番舉牌，土地價格也一路飆升，“地王”屢被刷新。然而2011年，青島自限購以來樓市成交明顯下滑，市場的存量房激增，市場前景并不明朗，土地市場是樓市的最前段，開發企業普遍看空后市，調整企業戰略，謹慎拿地。居住用地已從2009年、2010年多家企業競搶、土地多倍溢價成交的火爆態勢急轉直下。僅2011年8月一個月，就有4宗住宅用地因無人競價而被迫流拍。與此同時，2011年下半年以來，傳統的“金九銀十”成色不足，開發商拿地愈加理性，底價成交則成為土地市場的交易常態。 不單單是青島，土地市場的降溫已在全國范圍蔓延。日前，國土部表示，樓市調控持續從緊，多重手段下，房屋、土地市場熱度明顯下降，價格進入停滯回落通道。 ??? 開發商“勒腰過日子” ??? “萬科已經進入冬天模式?！?011年末，萬科總裁郁亮在一次媒體交流會上這樣表示。用這句話來總結2011年末和2012年初的樓市再合適不過。作為房地產企業的領軍者，萬科的判斷在很大程度上代表整個行業對樓市的研判。采訪中，業內人士紛紛表示，至少在2012年上半年，“勒緊腰帶過日子”將成為房企的共同選擇。 自萬科宣布其進入冬天模式之后，深圳、南京、上海等多地都出現樓盤降價的局面，而青島的開發商也緊隨其后。根據統計，隨著年底回款和銀行催賬壓力的增加，島城開發商無奈競相降價吸引顧客，房價下降的浪潮一波接著一波，這種打折優惠層出不窮。最先試水的當屬存量最大的李滄區，先是萬科生態城以6885元/平方米的起價令人咋舌，成為業界熱談的話題，緊接著春和景明、芳馨園、中海國際社區、中南世紀城爭相效仿。 業界認為，在限購、限貸政策下，住宅成交量已連續多月呈現平穩走勢，即使土地供應量出現大幅增加，對成交的刺激作用也十分有限。據了解，目前青島新房“庫存”已達15萬套，而在2012年我市將有超過30個樓盤計劃開盤，面對低迷的成交量和依然從嚴的房產調控政策，開發商不得不“勒緊腰帶過日子”，暫別房企“儲地為王”，轉向“現金為王”。本報記者 李雯 ??? 市場動態 ??? 部分家居建材商提前放假降成本 ??? 個別材料商兩個月未簽單 2012年或將考慮轉行 日前，記者在采訪中發現，今年受房地產市場不景氣影響，房地產的下游行業，如家裝公司、裝飾材料市場提前放假過年，而且假期也相應延長。據業內人士透露，提前放假過年的主要原因就是今年樓市交易冷清，“沒有人買房子，也沒有人裝修，反正都快過年了，與其這樣耗著，還不如早點放假，還節省成本?！睋浾吡私?，今年整個房地產行業及其相關行業春節假期普遍延長，整個行業正在迎來變局時刻，新一輪洗牌或許即將開始。 ??? 部分材料商春節休息半個月 昨日，記者電話采訪了多家家居建材市場和材料商，其中大多數已經放假了?！拔覀儚?月16日（農歷小年）開始休，一直到2月1日（農歷正月初十）恢復營業，可以休半個月。有的業戶休得更早，1月9日前后就有放假的，雖然2月1日恢復營業，但估計有部分業戶會推遲到2月6日（農歷正月十五）以后才正式營業?！备呖茍@裝飾城一工作人員告訴記者。 據記者了解，大多數建材商農歷小年之后就開始放假，而今年的春節假期似乎特別長，少則半個月，多則甚至有一個月的。一位地板商告訴記者，今年給員工多放了一周的假期，“從‘十一’之后市場就比較淡，進入十二月更是冷清，與其讓大家在店里干靠著，還不如讓員工早點放假回家過年，車票也比較好買。”該地板商說。 ??? 樓市低迷材料商日子難過 據相關數據顯示，2011年12月，青島樓市頻頻出現單日成交量掛零的現象。12月7日，青島市北區住宅成交0套，高新區住宅成交0套，12月11日市南區住宅成交0套，嶗山成交0套，12月13日高新區成交0套，12月15日嶗山區、高新區住宅成交0套，12月18日市南區、市北區、嶗山區住宅成交0套。 而樓市交易量的低迷直接影響了家居建材行業，“往年年底生意雖然也淡，但從來沒像今年這么淡過?？梢哉f，今年不是淡，而是冷。”據一品牌地板商透露，他在某家居城的店面，居然兩個月沒有簽一個單，到年底房租到期，直接閉店了。 一業內人士告訴記者，今年一些大的品牌商還能好一些，起碼不賠錢，但一些小品牌日子就比較難過了，估計明年會直接轉行。 ??? 少營業一天能省近千元 一位材料商給記者算了一筆賬，一個面積為100平方米左右的店面，一個月的房租12000元，電費大概1500元左右，兩個營業員的工資不算提成大概三四千元，再加上一些雜七雜八的費用，差不多就要兩萬元左右，算一下平均一天的費用要六七百元?！疤焯觳毁u貨，還不如早點放假，一天就可以省近千元的費用，多放一周，意味著能省下不少日常的開支?！痹摬牧仙瘫硎?，對2012年的上半年不抱樂觀態度，可能會考慮轉行。本報記者 辛小麗 ??? □相關新聞 ??? 稀缺地塊擱置土地流拍現象持續發生 ??? 市場低迷大勢下地價有望下降 稀缺地塊擱置，萊陽路8號易主，李滄原地毯廠地塊拍賣因無人競拍推后……房產大勢的一路走低，使島城整個土地市場越來越不淡定，土地交易市場流拍、“地王”易主、稀缺地塊慘遭擱置等現象持續上演。業內人士分析，房價的過高與較高的土地價格分不開，2012年，隨著房地產調控的繼續加深，預計土地價格的下降也將為房價的回歸提供新的契機。 ??? 住宅地價環比增幅跌落至零 近日，國土部發布地價監測報告。報告顯示，2011年第四季度全國主要監測城市地價總體水平環比、同比增速分別為0.29%、5.94%，增速持續回調；全國住宅平均地價環比增速為零，同比增速6.58%。根據監測數據，2011年第四季度全國綜合地價環比增速較前一季度下降1.04個百分點，連續四個季度回調；同比增速較前一季度下降2.43個百分點，連續兩個季度回調。 報告稱，“2011年第四季度全國主要監測城市的綜合地價環比、同比增速較前一季度呈整體放緩態勢，增長率為負的城市持續增多。其中，受房地產調控政策的間接影響，全國住宅平均地價環比增幅跌落至零?！?br/> 據中國價格指數青島分院提供的數據顯示，2011年，住宅用地全市共成交住宅用地50宗，建設用地面積2780209.30平方米，推出土地均價每平方米1867.70元，推出樓面均價每平方米1224.30元。成交土地均價每平方米4497.68元，成交樓面均價每平方米2391.21元，平均溢價率僅為7.58%。而2010年，住宅用地全年共成交65宗，成交土地均價每平方米5469.68元，成交樓面均價每平方米2706.37元，平均溢價率高達42.84%。 ??? 昔日“地王”今日一片荒涼 在位于燕兒島路與泉州路交界處的工人療養院地塊，深挖的大坑僅有一兩個打樁機在工作。該地塊閑置了近兩年，2010年3月12日，北京遠坤房地產公司經過66輪競價，最終以樓面地價1.95萬元/平方米競得該地塊。盡管當初定位于高端社區，但調控政策似乎影響了開發商的開發熱情，時隔兩年，該項目仍未進入市場。 東海二路一幅“地王”地塊同樣是一片荒涼的景象。據了解，就是這塊荒地，2010年1月22日，經過57輪競拍，某房地產集團最終斥資40.4億元，以1.78萬元/平方米的樓面地價競拍成功，成為轟動一時的“地王”，按照當時的規劃，這里將建設300米的超高建筑群，建成后將成為青島的標志性建筑。 ??? 土地流拍底價成交成常態 回顧2011年土地交易市場，流拍底價成交成為一種常態，李滄區多幅地塊都因申請人不足而流拍，島城自8月份以來，土地流拍頻現，8月12日上午，四方區后海片區土地5宗國有土地進行了拍賣，其中2塊住宅商業綜合用地遭遇流拍。成交的3塊地塊也因無人競價以底價成交。原計劃于8月25日上午9點半舉行的一場土地拍賣會，因沒有人遞交申請而取消。 前不久，青島新年首拍意外“爽約”，該地塊為李滄原地毯廠舊廠房地塊，算得上市區不錯的地塊。3400元/平方米起拍，競買保證金為8026萬元。但是，因為符合競買資格的申請人人數不足而被取消。 就全國市場來看，土地交易市場“入冬”也是不爭的事實。今年以來，在宏觀調控不斷加碼的情況下，京、滬、廣、深這些一線城市以及一些限購比較嚴格的二線城市土地出讓金收入都不甚樂觀，不但不能延續前幾年的巨額增幅，反倒有所下降。以北京為例，相比2010年，今年前八個月的土地出讓金總額下降了6.74%。 ??? 地價下降有望拉低房價 樓市分析人士張百忍分析，前不久流拍的李滄地塊，定價偏高，在目前的樓市行情下，拿地風險大，無人競拍在意料之中。 距離該地塊一站路的芳馨園僅售6300元/平方米，而該地塊起價就3400元/平方米，建成后成本也不止6300元/平方米，房價還有繼續下跌趨勢，對于一些閑置的土地，一方面房地產整體行情不好，另一方面開發商的資金鏈比較緊張，估計短時間內不會開發了。 中國土地勘測規劃院地價所所長趙松接受媒體采訪時說：“目前，對房地產市場預期實際已經有所變化，這種謹慎的情緒我覺得還會延續到2012年的上半年，如果這一過程中沒有什么大的其他外力的反向作用的話，我覺得住宅在地價這種持續冷清的態勢可能至少還會延續到一季度?！?br/> 此外，地價的下降會很自然地使人們聯想到房價進一步下降的可能。地價是房價構成中最大的成本，一般會占到總成本的三至四成。從地價對房價的拉動作用來看，作為一個反向的拉動力量，如果地價下降，房價確實也會跟著有一定比例的下降。(記者 葛均艷) |
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