調控成為2011年房地產市場的關鍵詞。圖為省城濟南一正在施工的樓盤。（本報記者 左慶 攝）

　　過去一年，史上最嚴厲的限購在國家的政策層面被反復強調。而根據國家統計局發布的數據，去年我省濟南、青島、煙臺、濟寧4個城市，新建住宅價格指數環比出現明顯下滑，同比增長幅度均在2%以內。

　　正是基于上述狀況，省住房和城鄉建設廳廳長楊煥彩在年底多次會議上明確宣布，山東省完全實現了2011年的房產調控目標。

　　去年樓市上漲被遏制

　　樓市調控在2011年山東政府工作報告中被這樣描述：2011年，山東將堅定不移地搞好房地產市場調控，強化城市政府責任，建立工作問責機制，落實供地、稅收、信貸、限購等政策措施，抑制投機投資性需求，切實穩定房地產市場價格。

　　2011年12月27日，距離元旦還有4天，省住房和城鄉建設廳與省政府聯合召開了一場高規格的新聞發布會，通報山東城市生活垃圾處理實現一縣一場目標。但在發布會接近尾聲時，省住房和城鄉建設廳廳長楊煥彩脫稿發言，鄭重宣布，經過一年來的調控，山東各地房價快速上漲態勢被有效遏制，房價調控實現預定目標。

　　這一話題引起了強烈關注，在會后，多家媒體對這一消息進行了縱深報道，山東已實現樓市年度調控目標提前被官方披露。

　　連續出臺嚴厲調控政策

　　自去年年初，國家先后出臺了一系列樓市調控政策。其中，在1月26日國務院召開的常務會議上通過了8條針對房地產市場的調控措施，第一條明確2011年各城市要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。同年2月17日我省也出臺了《進一步改進和加強房地產市場調控的通知》，明確我省各地需要在一季度公布2011年房價調控目標。

　　我省各地均在一季度結束前公布了調控目標，調控目標基本以年度GDP增長幅度或年度城市居民人均可支配收入增幅為上限。其中，濟南確定2011年新建商品住房價格控制目標為，新建商品住房均價漲幅低于城鎮居民人均可支配收入增長水平。根據在年初濟南兩會上的政府工作報告，這一目標被量化為：房價漲幅低于12%。

　　而青島明確的調控目標則是，2011年度新建住房價格漲幅將“明顯低于”本年度城市居民人均可支配收入增幅，而2009年和2010年，青島市城市居民人均可支配收入增長幅度分別為9.3%和11.8%。

　　限購城市房價上漲低于GDP漲幅

　　以濟南和青島為例，2011年12月國家統計局發布的統計數據顯示，12月份，濟南和青島新建住宅價格指數與11月份相比，環比分別下降0.3個百分點，與2010年12月份相比，同比價格漲幅也控制在1個百分點內。依據上述數據與2011年一季度濟南和青島兩地公布的房價調控目標分析，濟青兩地前11個月的新建住宅價格漲幅，已經控制在調控目標之內。

　　此外，根據兩地樓市調查公司的市場實調和行業分析，2011年6月份以后，兩地樓市受到調控政策的影響，市場觀望情緒濃厚，濟青兩地樓市成交均出現同比大幅下滑，大幅度降價在兩地樓市中普遍出現。

　　而沒有執行限購政策的山東其他城市，在2011年房價過快上漲的趨勢也實現了有效遏制。國家統計局發布的數據中，煙臺和濟寧2011年12月新建住宅價格指數環比分別下滑了0.2個百分點，同比增長幅度也控制在兩個百分點以內。

　　對于樓市調控目標的實現，省住房和城鄉建設廳相關負責人明確表示，2011年我省各地認真貫徹國家和省調控政策，17個設區市、31個縣級市按時向社會公布了房價控制目標，濟南、青島出臺了居民住房現購政策，投機投資住房得到抑制，房價過快上漲勢頭得到控制。

　　成交持續低迷降價預期強烈

　　調控依然將成今年山東樓市政策基調。在全省住房保障暨城鄉建設工作會議上，省住房和城鄉建設廳相關負責人明確表示，今年將鞏固調控成果，繼續落實好國家差別化的房地產稅收、信貸政策及住房限購政策，支持自住性住房需求，抑制投資性、投機性購房，促進房價合理回歸，切實增加中低價位、中小套型普通商品住房供應，更好地滿足群眾基本住房需求。鼓勵開發企業和設計單位創新住宅產品，提高中小戶型住宅空間使用率。要加強房地產市場監管，重點實施商品房預售資金監管，保證預售資金用到相應開發項目建設上。

　　對于2012年山東樓市的走勢，世聯怡高山東區域顧問事業部總經理邱敏顯然十分悲觀，在去年12月底濟南舉辦的一個樓市論壇上，邱敏稱，統計數據顯示，自去年下半年以來，包括山東在內的全國樓市進入了由供求力量為主導的階段，市場供應量、購房者預期、庫存量以及庫存消化時間成為影響量價的核心因素。

　　邱敏稱，從市場實際效果來看，調控近20個月以后，政策效果凸顯，絕大部分城市樓市成交低迷，部分項目開始降價促銷，而在這種情況下，市場觀望情緒濃重。此外，由于國家在信貸方面的規?？刂疲_發企業的融資渠道基本被阻，市場回款成為開發企業最主要的資金來源。與此同時，各地樓市商品房庫存量不斷創造歷史新高。

　　基于上述狀況，對于2012年市場走勢，邱敏給出的預測是：在政策效力、市場供應量、購房者預期、庫存壓力、資金壓力等多方面因素共同作用下，2012年上半年，“降價促銷將成為市場主旋律”。而這也意味著，對于普通購房者來說，房價在2012年持續回落并非遙不可期。