????1、查詢房屋權屬。

????買房人要對房屋的權屬情況有所了解。首先，查看房產證上的產權人與其身份證是否一致。如果房屋屬于共有產權，則還要查看所有房屋共有產權人同意出售房屋的書面證明。在簽訂房產買賣合同時，共有人如不能到場，需出具經過公證的委托書及代理人身份證件，由代理人代為簽合同。其次，《婚姻法》規定，凡是夫妻婚后因購買、繼承取得的房屋屬于雙方共有財產，買房人應要求售房人出具夫妻雙方同意出售房屋的證明。

????2、了解房屋使用狀況。

????首先，一定要確保房屋的產權證是真實的。根據房產證，買房人可以了解到房屋建筑面積大小，房屋用途是辦公還是居住等內容。另外，買房人可到房屋所在地的房地產交易部門查到房屋有無被司法機關或行政機關依法查封或以其他形式限制權利，是否已設定抵押。

????3、實地考察。

????買房人除了向房屋左鄰右舍、小區物業公司詢問房屋是否做過大修或質量問題外，還應實地查看房屋質量。首先，查看房屋是否有私自搭建違章建筑的情況，如擅自占用屋頂露臺、走廊，屋內未經有關部門許可搭有閣樓等。第二，觀察房屋的內部結構，如戶型是否實用，管線走向是否安全、合理，天花板有無漏水的痕跡，墻壁是否有爆裂或脫皮的情況等；第三，檢查水龍頭看看出水的暢通情況；查看房屋的供電容量，以防冬夏空調開不了的尷尬；觀察屋內電線是否有老化的現象；最后，買房人對簡單的新裝修多一個心眼，有些新裝修是為了掩蓋房屋本身的質量缺陷，如墻壁上的裂縫、天花板的滲水痕跡等。

????4、明確中介收定金的性質。

????定金糾紛占二手房交易糾紛的比例較高。若買房人把定金交給中介公司，一定要明確終結公司收取定金的性質是代收，還是轉交。如果是代收，則中介公司收取定金時應當出具售房人的委托書。否則，買房人要在居間合同中明確中介公司的轉交責任，如約定幾天內轉交，未能按轉交需承擔的違約責任等。為了防止售房人收了定金之后提高房屋總價，買賣雙方要在書面的定金協議中對購房合同的主要條款達成一致意見，這樣買房人就會有保障。

????5、買賣雙方當面談合同。

????即使是通過品牌中介公司交易，也不能完全排除個別素質不高的業務員從中做手腳。因此，在達成交易意向后，買賣雙方要對交易中應發生的稅費有所了解，具體可到房產交易部門咨詢，這樣可以防止少數業務員或中介公司借各種名目亂收費。在交易過程中，買賣雙方不要擅自與業務員簽訂買賣協議，避免業務員將公司業務轉化為人業務，使得買賣雙方無法享受中介公司的擔保。在簽訂二手房買賣合同時，買賣雙方一定要當面談好房價、過戶時間等條款，不能由中介公司越俎代庖，如此才可以杜絕被賺差價的情況發生。

????6、結清水表帳單。

????交房之前，買房人要詢問售房人是否已付清水費，同時別忘了保留交房日上個月份的已繳訖水費賬單收據。

????7、告知電表狀況。

????按電力公司規定，凡發現私自裝拆總熔絲箱和電表、私自開啟封印、擅自變更計量裝置等行為均屬于違章行為，違者按違章用電處理。因此，在房屋交接驗收時，買房人必須親自查驗電表有否移動、改裝、線路走向是否正常等，同時保留交房日上個月份已繳訖的電費賬單收據。

????8、協助燃氣過戶。

????按照燃氣公司的規定，買賣雙方必須一起到燃氣部門辦理過戶手續。

????9、結清電話費。

????交房前就要和售房人一起到電信部門辦一張截止到交房日的結算賬單，一并清結后，再辦理過戶手續。

????10、遷移戶口。

????買賣二手房，除房屋交接和權利轉移以外，售房人的戶口沒有及時遷出，是發生糾紛最多的因素之一，也是最易危及到買房人利益的一種糾紛。因此，買房人在房屋交接日前一天可到房屋所在地派出所查閱上家的戶口是否已經遷出。如果售房人戶口要在交房后才可遷出，則買房人一定要與售房人就此問題約定清楚。

????11、二手房交易流程

????1）買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。

????2）如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

????（3）買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續后，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

????（4）立契。房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續。

????（5）繳納稅費。稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。

????（6）辦理產權轉移過戶手續。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后，交易材料移送到發證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。

????（7）對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證后，銀行將貸款一次性發放。

????（8）買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋并結清所有物業費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢