要開學了，學區房又成為不少人的關注點。多家中介的監測顯示，今年以來，學區房的價格上漲兇猛：少則千元，多則萬元。目前，各個區域房況相似的學區房與非學區房，價差平均達到25%左右，還有擴大趨勢。

　　典型案例

　　一條馬路隔出兩個世界

　　“這條胡同以北，新風南里、北里，新外大街甲8號院的房子是學區房，均價已經50000元以上了，即使朝向、房況較差的，也都45000元以上。胡同南邊是新明胡同

的房子，不是學區房，均價40000元左右。就隔這么一條胡同，房子就能差5000元到1萬元。”昨天，記者跟隨一家中介的經紀人小陳來到了馬甸橋西南的居民區看房，從新康街北側的一條胡同進去后，小陳這樣介紹說。

　　80平方米左右的二居室，位于這條胡同南側的一棟塔樓里，業主報價320萬元。一進門，房主就非常實在地說：“您要為孩子上學，要考慮清楚，這房子上不了育翔小學。”

　　從這棟樓出來向北，記者又隨小陳來到新風北里一套60平方米的房子里。這套房子位于一棟紅色小板樓里，南北通透，業主報價330萬元。

　　小陳告訴記者，來這個區域買房的客戶，70%是為孩子上學。這個區域除了育翔小學，還有市重點中學北師大二附中。“我們最近剛成交一套新風南里的學區房，一個4層的4居，111平方米，成交價568萬元，這么大的房子，單價都51000元了，面積小的，就更貴了。這套房剛掛出來的時候，連我們店長都說，這么貴，哪兒賣的出去呀，結果兩個星期就賣出去了，誰都沒想到。”

　　小陳說，“您要不是非買這一片的學區房，西邊靠二環的今典花園報價也就4萬元，北三環邊的冠城園報價才35000元，都是2000年左右建的商品房。年代老一些的志強園、文慧園、月季園更便宜。這兩個區域的房子不是西城的，屬于海淀。西城的房子因為好學校多，都比較貴，德外大街東邊六鋪炕、黃寺一帶，因為是西城重點小學西師附小的學區房，價格也都在45000元以上。”

　　之后，小陳帶記者看了學院南路的兩套房子，一套建于上世紀80年代，58平方米小兩居，總價181萬元，單價僅31000元；一套為56平方米一居，總價200萬元，單價37000元。“這兒的房子離二環更近，交通、生活都很方便，就是不是學區房。”小陳說。

????在看房過程中，記者發現，小陳對該區域的學校及入學行情如數家珍，能清楚地區分“電腦派位”、“推優”、“點招”等專業術語，甚至知道哪個小學剛換了校長等信息。“和買房的客戶聊的都是這些，我都可以改行給家長做‘入學指導’了。”小陳開玩笑說。

????市場現象

????學區房價格越漲越瘋

????據鏈家地產統計，今年3月份成交量開始上漲時，學區房價格就開始緩慢上調，六七月份價格快速上漲，漲幅少則千元，多則萬元，與周邊區域二手房成交均價差距拉大。

　　西城區重點學校皇城根小學周邊是本市二手房最貴的區域之一，學區房大紅羅廠小區的房子報價在65000元至70000元之間，大拐棒胡同和毛家灣胡同的房子報價在55000元至65000元之間；而非學區房愛民里的房子報價在46000元左右。

　　皇城根小學的低年級部在其西側的國家京劇院附近，周邊富國里小區的二手房均價4.5萬元，一套83平方米的房子，報價375萬元。之所以相對較低，是因為該小區的房子雖然離皇城根小學低年級部很近，但并不是該小學的學區房。根據小區劃片，在此落戶的孩子對應小學是官園小學。

　　東北二環外和平里九小是東城區重點小學，其周邊和平街7區的房子是該小學東城戶籍的學區房，雖然房況差一些，均價也超過4萬元。而僅隔一條青年溝路，馬路另一側的和平街8區就是朝陽地界的非學區房了，一套63平方米的小兩居，總價210萬元，單價3.5萬元。離該小學更遠一些的柳芳北里、光熙門北里，均價在3萬元左右。

　　海淀區雙榆樹附近的科源小區緊鄰中關村二小，也是該校的學區房，目前有十幾套房子在售，其中一套83平方米的小三居，總價380萬元，單價46000元；另一套62平方米的小兩居，單價更貴，達到48000元。周邊非學區房，雙榆樹東里一套64平方米房子，總價240萬元，單價37500元；商品房滿庭芳園，精裝修94平方米的二居，業主報價335萬元，單價35000元。

　　豐臺南三環蒲黃榆區域的一師附小附近，其學區房的樓盤有景泰東里，銷售單價為29000元，而周邊二手房單價基本在25000元左右。

　　市場分析

　　學區房是怎么漲起來的

　　在購房人金女士的記憶中，西師附小周邊六鋪炕二區的房子均價應該在4萬元出頭。時隔半年，當她再次關注該區域的學區房時，報價50000元的房子已經比比皆是了。

　　房產經紀人程遠在這個區域干4年多了。學區房價格的這輪上漲，他也沒想到。“六鋪炕一、二、三區都是西師附小的學區房。之前，價格穩定了兩年左右，當時我們都覺得單價4萬元，差不多到頂了，沒想到現在奔著5萬去了。”

　　程遠明顯感覺到房價上漲，是在今年5月份，特別是降息之后。“以前看的人挺多，但真正成交的少。5月份，成交量一下子比之前翻了一番，連以前沒人看的幾套朝北、頂層的也賣出去了。到7月中旬，單價不超45000元的基本都成交了。再往后，47000元的價格都有成交的。”

　　分析成交量和價格上漲的原因，程遠認為，還是有實際需求，“過了5月，本來就是學區房租售的高峰期，加上降息，一些購房人對房價的預期變了，并且擔心通脹，房價再漲起來，就迅速出手了。”

　　程遠說，買學區房的人年齡多在35歲左右，有一定財富積累，甚至還有一兩套房子，賣一買一，壓力并不大。根據他所在門店的統計，在六鋪炕、馬甸南村一帶買學區房的人，50%是原戶籍在朝陽區的，60%是一次性付款，購房目的就是孩子落戶上學。

　　學區房房價漲得快，還有一個因素是出房少。“這些區域的房子出行、購物方便不說，基本都是當年單位分的房，物業費、停車費都少，還有許多熟悉的老鄰居，除非特殊情況，如年紀大了，爬樓爬不動了等原因，很少有賣房的。”

????程遠認為，學區房房價這輪上漲，有非理性的成分。比如他的一個客戶買房時還不知道具體面積呢，就交了錢。從8月中旬開始，雖然新補充了一批新房源，但這個區域學區房的成交速度和成交量明顯降下來了，證明一部分人對這個價格是不認可的。

????房價心態

????這就是一個“金蛋”

????吳先生在西單實驗二小附近的佳慧雅園有一套60多平方米的小兩居，對于吳先生來說，這套房就是一個“金蛋”。

????目前，吳先生以每月5300元的價格，把房子出租給了一戶學生家庭。同時，也在網上掛著出售信息：總價350萬元，單價58000元。掛了3個月了，雖然看房者寥寥，但吳先生并不著急。

????“我為什么掛這么高呢？北京有幾個實驗二小呀。我這房子要賣了，就買不來了。”對于這套房子，吳先生雖然掛著出售，但心里有很強的“舍不得”。

　　“真的太瘋狂了”

　　今年4月，楊女士第一次看和平里7區的房子時，60平方米的房子，業主報價215萬元,但楊女士一直希望能買到再便宜一些的。

　　兩個月過去了，這邊的房子一平方米一千元一千元地往上漲，讓楊女士越來越著急，“這房價太瘋狂了，真是太瘋狂了。”從6月份開始，楊女士幾乎每天看房，最后以240萬元的價格買了一套60多平方米的小兩居。“再不買，可能245萬元也買不下來了。”楊女士說。