業內揭秘 限購政策下開發商急于套現

    如今，投資房地產市場不再是一本萬利的買賣，房價波動給不少投資者帶來了損失。那么，眼下這種看似 “零風險”的投資模式，又有哪些不為外界所知的內幕呢？“目前國內的旅游地產看似熱鬧，但是鮮有成功的案例。”今鵬翔置業CEO修方舟表示，“海南有做得不錯的項目，不過只是個別的，而不是整個區域都火。”

    在一些業內人士看來，所謂的旅游地產

不過是房企逃避限購政策的 “曲線救國”。“旅游地產最大的問題就是借旅游之名，行地產之實，以突破限制嚴格的房產調控政策。目前來看，炒作旅游地產概念的根本目的就是要推銷旅游地產主題項目附帶的房地產項目。”青島房地產經理人俱樂部副秘書長吳云海這樣說，“旅游地產開發周期長，需要大量的資金投入，風險不容小覷。雖然在宏觀調控的大背景下，房地產商開拓旅游地產是不錯的轉型做法，但其中風險不小，也著實考驗開發商的實力。”不過他表示，理論上講成熟的酒店公司不能賣，這其實是開發商缺乏現金急于套現的表現。“合理的回報可以接受，不過現在的回報都是預計出來的，今后經營如何很難說。”

    吳云海分析說，在酒店式公寓后期經營上還存在很多麻煩，比如產權不明晰、整個酒店式公寓不一定全銷售出去，那么爛尾糾紛就隨之而來，而且這種單一的“別墅+公寓+酒店”的開發模式，也使得旅游地產發展遭遇項目同質化的尷尬境地。

    律師說法 宣傳“固定返還”并不合法

    至于酒店式公寓可能存在的合同糾紛，記者咨詢了山東雅博律師事務所律師盛少華，他表示：“投資人購買房屋后要網簽，由產權交易中心登記發放產權證，這才是真正意義上的買房子。如果只是和開發商簽訂了合同，那不是法律意義上的買賣，今后出現問題，業主很難維權。”同時，盛律師表示，要辨清開發商是急于變現、吸引資金還是真正有實力經營，而且這種形式的“固定返還”并無法律支持，如果經營中一旦實現不了，業主也很可能吃“啞巴虧”。

    “這種售后返租的形式，我認為有變相集資的嫌疑。”盛少華說，“而且售后返租早被國家建設部門明令禁止。”據悉，2001年建設部第88號令 《商品房銷售管理辦法》就規定，開發商如有“采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房”行為的，“處以警告，責令限期改正，并可處以1萬元以上3萬元以下罰款”。2006年在《關于進一步整頓規范房地產交易秩序的通知》中更是規定，“對未取得預售許可證發布預售廣告的，承諾售后包租、返本銷售的”，要“予以嚴肅處理”。（記者 景虹）