編者按/ 隨著權力和資本交替上陣，鄂爾多斯的空城計一夜之間，如同一場傳染病，在全國各地蔓延，除了此前廣泛報道的貴陽、營口等城市，《中國經營報》記者調查又發現江蘇常州、河南鶴壁和湖北十堰，也開始出現鬼城的魅影。從南到北，從沿海到內地，從一線城市到小縣城，許多新區新城或多或少贏得了空城鬼城的名頭。值得警惕的是這些鬼城背后又隱藏著房地產泡沫破滅、資金鏈條緊繃乃至斷裂、城市發展缺乏產業支撐等諸多風險。

　　調查一

　　地產供大于求，工業重市地產先行

　　淪為“鬼城”第二常州產業轉型錯投房地產

　　上海、南京等外地購房者占據了60%，本地拆遷戶和小老板則每戶握有好幾套房產，而本地低收入者和外來打工者則買不起房。

　　素有吳文化發源地、富庶繁華之美譽的江蘇常州，因其新城區樓盤集中，入住率不高，且大量商品房積壓，被稱為繼鄂爾多斯之后又一“鬼城”。甚至業界做出悲觀預期，認為常州樓市庫存量如此之大，空置率如此之高，未來難有大發展。

　　“鬼城”之說是否言過其實?傳統工業強市常州緣何吹起了地產泡沫?春節剛過，《中國經營報》記者深入常州調查發現，在常州無論是商業地產還是住宅項目都面臨供大于求的狀況，常州的地產泡沫已是不爭的事實。

　　對于“鬼城”之說，記者多次試圖聯系常州官方，但其卻三緘其口，不給予回應。

　　誰在制造泡沫?

　　白天鮮見人、晚上少亮燈的常州市武進區武宜路兩側巋然聳立的高大樓盤，是多家媒體將常州稱為“鬼城”的直接證據。

　　武進于1995年撤縣建市，2002年撤市設區，是常州市近年來重點打造的“南部新城”。貫穿南北的武宜路就位于武進區。武宜路北連常州舊城中心的蘭陵北路，向南則延伸至武進新城區，堪稱常州新樓盤薈萃之地。在武宜路上匯集了德禾豪景、新城香溢紫郡[最新消息價格 戶型 點評]、星河國際、四季城、新城吾悅廣場、綠地白金漢宮、綠城[簡介最新動態]玉蘭廣場、華美庭等十多個樓盤，這些樓盤總建筑面積甚至超過了500萬平方米，其中不乏超級樓盤，如星河國際建筑面積達到180萬平方米，大部分樓盤正處于銷售期。

　　“武進區的一些樓盤夜晚亮燈率確實不太高，一到晚上，這些大樓都是漆黑一片。”常州一位載著記者在武進城區轉悠的出租車司機李飛(化名)說，李飛的話得到了多個當地居民的認同。

　　記者近日實地走訪常州市武進區的多個新盤后發現，確有不少小區存在夜晚亮燈率只有兩三成的情況。

　　“一些剛交付的樓盤，入住率肯定不會太高，有些人買了房但一時沒錢裝修也會延緩入住時間，”李飛告訴記者，“武進工業發達，小老板很多，大多會先給子女買上幾套房先放著。此外，拆遷戶手里普遍都握有好幾套房，再加上炒房的和沒賣出去的，種種原因造成了當下的狀況。”

　　記者實地調查了解到，常州的房價與周邊其他城市相比，并不算高，其房價大都集中在6000元~8000元/平方米，市中心區域的房價在每平方米1萬元左右。

　　正是這相對不太高的房價，吸引了大量周邊城市，尤其是上海、南京等地的購房者。在某售樓部記者看到，很多來看房的車子都是掛著上海、南京的牌子。一位來自上海不愿透露姓名的購房者告訴記者，之所以到這邊來買房，是因為上海的房價太高，而隨著高鐵的開通，到常州也比較方便。

　　常州本地一家房地產網站統計數據顯示，在2012年常州樓市成交量中，外地人購房者占據了60%左右。

　　“不過，在武進更多的人是來自于其他地方在這兒打工的年輕人，他們確實有剛性需求，但是以他們的薪水，想在這里買上一套房子幾乎沒有可能。”李飛告訴記者。

　　數據顯示，2011年常州全市登記暫住人口133.1萬，其中武進區占比超過50%，達到近70萬人。而2011年武進區常住人口為160萬，暫住人口占到常住人口的近一半，這些暫住人口暫住地點主要為出租房屋、單位內部和工地現場，根本不可能在當地買房子。

　　由于當地低收入者和外來打工人員無錢買房，而大量房子都讓外地人買走卻很少在當地居住，本地房產所有者則又大多擁有多套住房，讓武進區的很多樓盤顯得空蕩蕩，實際上這幾年常州房價也在這些外地人購房的助推下，上漲迅速。

　　個人住房擁有率嚴重飽和

　　需求有限，供應過量，導致常州市的住宅房產存量大量過剩。

　　據常州市房地產信息中心統計，截至2012年底，常州市商品房的存量約為1360萬平方米，去化周期約20個月。同策咨詢提供的數據則顯示，同期常州商品住宅的存量約為679萬平方米，去化周期約14個月，整體去化壓力較高。

　　2010年8月末，國家統計局常州調查隊曾對常州市市區52個社區的2167戶居民家庭，進行住戶基本情況抽樣調查顯示，常州市城市居民自有房擁有率達96.1%，擁有兩套及兩套以上住房的居民家庭達25.4%。抽樣調查還顯示，常州市市區居民戶均住房建筑面積達99.3平方米，人均住房建筑面積為34.7平方米。若從剛需角度來看，常州市房地產在2010年8月份就已經趨于飽和。

　　2012年底，常州市常住人口(含在常州居住半年以上的外來人口，扣除本地戶籍人口外出半年以上的人口)總量達468.68萬人，而2010年常州全市常住人口為459.20萬人，2012年人口比2010年增加了9萬人。而2011年常州市區住宅新增供應量568.17萬平方米;2012年常州市區住宅預計新增供應量538萬平方米，即便新增的9萬人都成為常州的剛需市場，兩年新增的一千多萬平方米的住宅供應量，還是顯得過于龐大。

　　住宅地產還不是最嚴重的，商業地產的泡沫才讓人感覺到危機四伏。

　　“如果真要說危機，我認為商業地產的泡沫才是常州樓市真正面臨的問題。”一位常州本地開發商告訴記者，住宅銷售的壓力其實不算太大，但商業物業已明顯供過于求，現在大商場普遍生意不好，在建的城市綜合體還有十幾個。

　　據當地中介機構統計，目前常州已經投入使用或者在建的城市綜合體項目約有30個，并且體量動輒幾十萬乃至上百萬平方米。

　　大量的商業地產競爭，導致大商場里的商戶經營慘淡。“現在常州的大商場生意都挺一般的，如果是散售的就更不用說了，基本上是一塌糊涂，”吾悅廣場里一位商戶告訴記者，“僅武進商圈現在就有吾悅廣場、又一城、茂業、新天地、新城上街、樂購等，將來萬達[簡介最新動態]還要進來，競爭將更加激烈。”

　　記者實地走訪了武進區的多個城市綜合體項目后也發現，不少商場的打折幅度已經低至3~4折，即使在周末，人流量還是不多。