在今年一輪緊似一輪的調控政策下，房地產投資過快的態勢有所緩解，但房價的上漲勢頭卻沒有得到明顯的遏制。前三季度，我國房地產價格持續上漲，其中土地交易價格、房屋銷售價格、房屋租賃價格同比分別上漲11.6%、9.9%和2.1%，在35個大中城市中有9個城市房價同比漲幅超過10%。在這種情況下，明年房地產市場相關政策
的走向就格外引人關注。
對此，國務院發展研究中心研究員廖英敏在接受記者采訪時分析認為，在固定資產投資增速放緩、明年房地產竣工量和供給量都有所減少的情況下，調控政策將進一步著力在一個“穩”字上。具體表現是，調控政策將趨向制度化和長效化，市場風險進一步被嚴格控制，在此基礎上行業的平穩發展將是主要基調。
調控政策的制度化和長效化首先表現在土地的供給機制上。廖英敏認為，隨著土地的“解禁”，明年的土地改革將進一步深化，并會初步形成制度化和長效化的土地供應機制和模式，以促進土地市場的合理發展。而這對于穩定市場局勢和預期無疑是一個利好的信號；其次，在金融方面，由于目前銀行信貸風險仍然保持在較高的位勢上，社會各界對金融體制改革的呼聲越來越高，行業發展的潛在需求也需要突破目前體制的束縛。隨著銀行信貸市場化改革的進一步推進，銀行行為的自主性將進一步加強，對于行政政策反應的激烈程度則會有所減弱，風險防范和控制更為嚴格和科學化，并將利用靈活的信貸方式以追求利潤的最大化。這樣一來，宏觀調控政策將更多地通過促進金融體制改革來間接實施，在市場中就直接表現為行政性金融政策比較穩定。非制度化、非長效化的調控政策由于增加了不確定因素，對于市場的穩定發展存在著一定的不利影響，而相關管理措施的制度化和長效化將會令這種現象有所改觀。
廖英敏告訴記者，實事求是地看當前房地產行業持續發展有著深厚的客觀背景：我國國民經濟連續多年快速增長，以重工業為主的發展階段已經到來。經濟模式的升級引發了消費結構升級，社會開始進入住房、汽車的消費時代。尤其是城市建設熱潮的興起，使住宅成為當前最主要的生活消費品，構成了房地產市場真實有效的需求。
但是，對于這個問題還應該進行深入的分析，區分其中的合理及不合理成分。合理需求應以支持，不合理需求就應進行調整。廖英敏認為，當前的不合理需求主要有以下幾個方面：一是城市中過量拆遷產生的被動需求，即本來不具備購買商品房條件的居民在拆遷后，迫不得已入市購買商品房，這等于是將潛在的需求提前擠出，并表現為市場上需求扎堆并產生過于旺盛的現象；二是非理性的投資需求。本來在居民有一定財富儲蓄、市場又沒有更多投資渠道的情況下，個人買房投資就是繁榮房市、合理理財的一個有利因素。但是在當前市場信息不夠透明，法規制度還有待規范的情況下，個人盲目投資尤其是大量依賴于銀行信貸資金投資房市就是非理性的。當前市場的情況是，由于有效供給不足，房價上漲幅度較大，容易引起人們較高的房價上漲預期，特別是當對房價持續上漲，漲幅大于利率時，人們就會更多選擇貸款購房，進一步增加房產需求，加大房價上升速度，引起投資需求與房價的非良性互動上升。而同時房價過快增長將脫離社會真實購買力基礎，對于個人財產、銀行資金及房地產市場都加大了風險隱患。因此，明年無論是土地還是信貸兩個口子對不合理的房地產市場需求都將可能是緊縮的，如控制過量的拆遷，進一步加息等。其中，銀行為了防范金融風險，對住房消費貸款采取更為謹慎態度，上海等地許多銀行房貸的比例已由80%降低到70%。有的商業銀行更將選擇風險小的高端客戶發貸，一定程度上制約了房屋需求的實現。此外國家多次強調合理控制拆遷規模，據對27個省的統計，上半年拆遷總量同比下降了56%，放慢了因拆遷而引起的被動性住房需求的釋放速度，緩解了住房供求矛盾，擠壓不合理的房屋需求。
對于第四季度的房地產走勢，廖英敏則提出兩個趨緩：一是市場投資增幅回落趨緩。這主要是因為市場需求仍然較旺，房價較大幅度上漲，一定程度上增強了房地產開發企業投資的信心。同時房價水平較高，房地產行業投資回報豐厚，相應提高了房地產業自有資金能力，并吸引更多的資金投入；二是房屋消費需求增幅將趨緩。這主要是人民銀行近期提高了人民幣存貸款利息，雖然幅度不大，但其給出的加息信號將抑制房屋的投資需求。
作者：沉香
特約編輯：倪振強
