今年的樓市政策調整在去年就初現端倪，但是力度之大、“風暴”之烈是人們當初沒有預見到的，相比之下２００３年的“整頓”只能算是“磨刀”，今年這才叫“動手”�，F在臨近年底，基本處在動完手后的觀察期，如果還有不良舉動，可能還要再來補上一家伙。
雖然如此，今年的一系列政策的
目的還是調整房地產業的結構，使之持續、健康地發展，并且和整個國民經濟的發展相協調，完全不同于上世紀９０年代初的那次清盤。龍永圖在住交會上說得好，“房地產業還將推動中國經濟發展２００年”。國家需要的是一個規范、健康、有社會責任感的房地產業，而不是充斥炒作、糾紛，在“在商言商”幌子下赤裸裸圈錢的房地產業。
整個調控的過程中，土地和金融政策就像兩條操縱的繩子，連接著與房地產業休戚相關的開發商、購房者、政府等等各個構成要素，年初北京的４號令使３０００家開發商面臨生死攸關的考驗，隨后下發的７１號令則幾乎掀起一場全國范圍的回收土地風潮，其中規定的“８·３１大限”把大量拿地不規范的企業卷入一個政策性出局的機器，而４月底開始執行的“半年內暫停農用地轉建設用地審批”則硬性地卡住了這部分可能成為新增用地的脖子，雖然“農用地審批”不可能永遠“暫停”，但是１１月１日恢復審批之前幾天，１０月２９日央行又拋出了一個重磅炸彈，各金融機構的存款利率和貸款利率都上調０．２７個百分點，此舉對于貸款額巨大的房地產開發來說無疑是非常有效的牽制，而與“暫停農用地審批”政策銜接之緊密則更讓人回味。
土地和金融兩大命門都被鎖住后，房地產市場的供需關系變得非常微妙，供需雙方都在萎縮，出現了一個類似于賽跑的關系，最后是供不應求房價上漲或者供過于求房價下降還是個未知數，有待于以后出臺的一個個政策來破解。
下面我們就對今年的房地產政策做個盤點：
土地成為宏觀調控的手段
在今年的宏觀調控里，土地的作用得到了突出的體現，在鞏固２００３年全面整頓政策的基礎上，繼續加大力度，“從源頭規范房地產市場”，進而遏制整個固定資產投資升溫的勢頭。
年初北京的４號令如同一記當頭棒喝，把停止協議出讓后留下的四個口子徹底堵死，雖然堵死的只是幾個“口子”，但業界中人深知其中的分量，一時間北京３０００家地產商將面臨洗牌的說法甚囂塵上。這個政策直接導致的就是“雞蛋”和“糧票”的交換成為人們關注的焦點。
隨后國土資源部、監察部又在４月初下發了對今年房地產市場影響最大的７１號令，為土地協議出讓規定了最后期限——２００４年８月３１日。通知明確，８月３１日后，仍以歷史遺留問題為由協議出讓的要從嚴查處。從此，大量尚未辦理完協議出讓手續的“歷史遺留”項目開始了生死時速般的賽跑，這個最后期限也被人們冠之以“８·３１”大限。由此各地開發商紛紛吐出不合出讓要求的土地，大量房地產投資被壓縮。
�。丛碌组_始執行的“暫停農用地審批”被人們稱為今年最為嚴厲調控措施的一部分，這對抑制一些行業、地區固定資產投資過快增長，起到了釜底抽薪的作用。該土地凍結期于１１月１日終止，國土資源部頒布《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》，對農業用地的轉讓做出了嚴格的限制。
調整資本金比例，抬高行業準入門檻
�。玻埃埃茨辏丛拢保比眨胄行迹瑥模玻埃埃茨辏丛拢玻等掌穑Y本充足率低于一定水平的金融機構，將執行８％的存款準備金率，國有獨資、股份制商業銀行、外資等金融機構將執行７．５％的存款準備金率，目的是限制商業銀行的信貸盲目擴張。房地產業是信貸調控的首要對象之一。
�。丛拢玻啡眨瑖鴦赵合掳l通知，將房地產開發固定資產投資項目不包含經濟適用房資本金比例從２０％提高到３５％及以上。這個規定在資金普遍不充足的房地產企業里引發了劇烈的震蕩。
提高個人住房按揭貸款門檻
�。苍拢玻度�，中國銀監會發布了《商業銀行房地產貸款風險管理指引征求意見稿》�！吨敢芬幎�，商業銀行對個人住房貸款的發放，應將每筆住房貸款的月房產支出與收入比控制在５０％以下（含５０％），月所有債務支出與收入比控制在５５％以下（含５５％）；房地產貸款余額與總貸款余額比不得超過３０％。
隨著中央對房地產開發信貸規模的控制，“五一”前后
，各大銀行紛紛采取相應措施提高個人住房按揭貸款門檻，主要是限制個人購買２套（及２套以上）的住房以及高檔別墅，旨在控制炒房投機，平抑房價。
規范經濟適用房管理
�。翟拢保橙眨山ㄔO部、國家發改委、國土資源部、中國人民銀行聯合頒布的《經濟適用住房管理辦法》正式施行�！掇k法》明確規定，經濟適用住房的面積將嚴格控制以中小套型為主，住房價格以保本微利為原則，真正讓廣大中低收入群眾受益。業內人士認為，我國今年大量泛起的“泡沫論”很大程度上是房地產開發結構不合理的結果，高端項目大量涌現，使普通老百姓的購房壓力過大，而《經濟適用住房管理辦法》的頒布和落實，將逐漸使房地產高中低端的項目協調發展，調整房地產市場結構，此舉意義不小。
嚴格動拆遷管理
國務院辦公廳２００４年６月６日發出《關于控制城鎮房屋拆遷規模嚴格拆遷管理的通知》，要求各地合理控制城鎮房屋拆遷規模、嚴格拆遷管理，拆遷補償資金必須按時到位，對濫用職權強制拆遷要堅決查處。此通知直接的作用是減少了許多城市的拆遷活動，使許多新項目開發的風險大大增加。同時很多城市的住房剛性需求來自于拆遷，通過減少拆遷規�？梢越档痛笠幠５馁彿啃枨�，使得房地產達到供需均衡，平抑房價。
新一輪加息周期開始
中國人民銀行從２００４年１０月２９日起上調金融機構存貸款基準利率并放寬人民幣貸款利率浮動區間和允許人民幣存款利率下浮。金融機構一年期存款基準利率上調０．２７個百分點，由現行的１．９８％提高到２．２５％，一年期貸款基準利率上調０．２７個百分點，由現行的５．３１％提高到５．５８％。其他各檔次存、貸款利率也相應調整，中長期上調幅度大于短期。房地產業是信貸調控的首要對象之一。一系列信貸政策的相繼出臺，毫無疑問將加劇房地產市場“洗牌”。
這是今年最重要的宏觀調控措施之一，期望短期內對房地產有效需求產生影響，而從長期看該變化會影響到房地產市場的長期供應量。
土地管理部門深化改革
隨著今年聲勢浩大的土地整風進入“收官”階段，許多“戰果”需要用制度化的形式鞏固起來。１２月１日，新的《土地利用年度計劃管理辦法》和《建設項目用地預審管理辦法》開始施行，前者強化了地方政府違反上級土地計劃的責任承擔制度，后者的核心內容在于，任何建設項目批準、核準必須要經過上級的預審環節。
這是土地“削藩”的冰山一角，醞釀已久的省級以下土地垂直管理改革也馬上步入攻堅階段，根據國務院下的最后通牒，“各地最遲要在今年８月底前完成實施方案草案的研究制訂工作，改革工作力爭今年底前基本完成�！钡胤秸蚴『椭醒氲耐恋亍敖粰唷币呀浧仍诿冀蕖�
2004房地產關鍵詞
宏觀調控
今年的宏觀調控就像一張大網，把房地產市場裹挾其中，而且越收越緊，從年初中央判斷整個國民經濟有被房地產帶動得全面過熱的跡象后，早就懸起的宏觀調控之刀終于落下，從“銀根”到“地根”在整個一年里都出現了前所未有的緊縮。盤點一年來的宏觀調控手段，土地成為宏觀調控的工具，銀行也出現９年來的頭一次加息，嚴格拆遷管理、調整開發項目資本金比例等，凡是涉及到房地產鏈條的各個要素都出臺了宏觀調控的政策，可見政府與市場投機行為角力之激烈。但是高高在上的房價仍沒有得到節制，固定資產投資的勢頭仍有回升的跡象，明年的宏觀調控會不會讓房地產業喘口氣還是個未知數。
8·31大限
８·３１可能是今年最有特色的一個數字，多少人聞之色變、寢食難安，又有多少房產記者靠這個數字吃了幾個月安穩飯。
行外的人還以為８月３１日是多么可怕的日子呢，其實掰開揉碎了講，無非就是停止土地協議出讓，在８月３１日前辦完以前所有符合協議出讓要求的土地手續之后，全國的土地都必須到市場上公開交易。這樣一來，以前靠政府關系“協議”取得土地的路子被堵死了，想拿地的人站在同一市場起跑線上競爭，不光和政府關系好的大狗可以叫，有資本實力的小狗也可以了。
加息
讓地產界擔驚受怕的加息今年終于露出了真面目，只不過沒有人們事先想像的那么恐怖罷了，早在加息前好幾個月，經常出沒于各個地產論壇上的業界老總們就儼然成了加息方面的專家，可見人們的重視程度，只是當時各位老總們一般都判斷加息的可能性不大。１０月２９日央行終于決定各金融機構的存款利率和貸款利率都上調０．２７個百分點，這次艱難的加息打破了９年來我國銀行在加息方面的沉寂，在國際國內都引發了極大的震動，人們判斷中國進入新一輪的加息周期，由于房地產業對銀行貸款的高度依賴，往后幾年如果一系列加息政策相繼出臺，無疑將加劇房地產市場的“洗牌”。
泡沫
在１９９８年以后的一輪房地產發展黃金期里，泡沫論早已有之，但是于今為烈，曾經成功預言香港樓市１９９７年大崩盤、亞洲金融危機的摩根士丹利亞太區首席經濟學家謝國忠今年７月提出觀點，認為“中國地產泡沫即將破裂”，“北京、上海將首當其沖”。此言一出、舉世嘩然。立刻呈現出一種全民大討論的事態，建設部政策研究中心課題組還專門出臺了駁斥“泡沫論”的研究報告。但是隨后，摩根首席經濟學家史蒂芬·羅奇又發表聲明：從他個人所掌握的數據來看，目前只有上海存在泡沫問題，其他沿海城市的問題都沒有上海那樣嚴重。
土地垂直管理
省以下的土地實行垂直管理的事情從去年就被廣泛關注，被人們高度概括為“削藩”，因為人們看到了太多地方政府亂批濫占土地的事情，大多有除之而后快之感，今年國務院下了最后通牒：“各地最遲要在今年８月底前完成實施方案草案的研究制訂工作，改革工作力爭今年底前基本完成�！钡胤秸蚴『椭醒氲耐恋亍敖粰唷币呀浖谙疑希瑑r值２５萬億國土資源的管理權力越來越緊地攥到了中央和省一級國土管理部門的手里。但是土地垂直管理后各地方政府怎么管理區域性很強的房地產業是個問題，有學者警告說，垂直管理是一種有利于集中權力的體制，但卻不是一個有利于辦事的體制。怎樣尋求一個整體與局部利益的最佳結合點是一個問題。
特約編輯：廣偉
