眾多專業人士在焦點房談現場激烈討論
業主不交物業費、不執行法院生效判決而被強制執行，這就是發生在10月30日清晨歐陸經典、芍藥居等13個小區的事。朝陽法院出動98名法警和法官，兵分6路對57戶業主強制執行，其中16人進行司法拘留。這個事引起了巨大的關注，網友的評論鋪天蓋地。
上周的焦點房談便鎖定這個話題，請來業委會人士、研究人員以及律師研討深層次原因。盡管從網友的評論和焦點網上調查顯示的數據看，90％以上的網友認為業主不交物業費背后有隱憂，但法律界人士不贊成這樣的維權方式：“即使有千萬條理由，對于生效的法律判決應該無條件地執行，有意見可以申訴甚至找檢察院抗訴，通過檢察院抗訴程序監督法院司法公正。如果對抗已經生效的法律判，你對抗的不是物業公司，而是對抗法院，對抗國家的尊嚴。”
同時，對于解決物業公司與業主之間的矛盾的方法，業主委員會被寄予了無限希望，但是這個帶著光環的組織在現實中充滿了尷尬。房談嘉賓指出，目前只有10％的小區成立了業主委員會，成立業委會困難重重，即使有了業委會，能夠代表業主利益、解聘物業公司等問題上也是舉步為艱。
聚焦物業費反應：九成認為背后有隱憂
【調查】第一個問題是如何看待法院強制執行拘留16名不交物業費業主的事件？從結果我們可以看到有90％以上網友投票是業主拒交的背后可能另有隱情，比如對物業公司服務質量不滿。
陳旭：物業費案件業主鮮有勝訴
北京市隆安律師事務所律師陳旭說，根據我們在司法實踐當中了解到的情況，業主不交物業費不外乎有這樣幾種情況：一個是認為物業服務質次價高；再就是收支不透明，財務不公開、不透明，服務部到位，另外是亂收費等等，物業公司沒有及時解決，業主有可能會采取一種拒交物業費的方式試圖解決。這樣惡性循環的結果就是一方面對物業服務不滿拒交物業費，另外你這種行為本身引起雙方很大的矛盾，甚至于引起業主之間的矛盾，引起整個小區物業的貶值。
我們現在看到但凡和物業公司發生沖突的業主，最后的結果就是被告上法庭。有一些業主請律師或者是咨詢律師的時候，就是說由于物業公司存在這樣那樣的問題，就是所謂的隱情，我們才不交的物業費。我們現在看到的結果是在全北京市的范圍發生的物業糾紛案件當中，90％以上被告是業主，而且業主一旦被告上法庭，鮮有勝訴的案例，幾乎全是敗訴的。
袁前嶺：物業服務不完整或不達標取證太困難
惠誠律師事務所律師袁前嶺說，現在的情況是，你既然接受了物業服務就必然要交物業費，在物業服務質量達不到標準或者物業服務不完整的時候，你能少交部分的物業費，但是這個時候很多業主取證很困難。
比如日常的服務——保潔一周還是兩次，不可能盯著，這就是即使物業公司服務達不到標準也很難能勝訴的原因。業主認為有各種各樣的理由，認為站得住腳的理由，但是從情理角度的確業主是有他的理由。
袁前嶺建議，很多業主一定要把很多問題分開來，物業服務問題就是物業服務的問題，不要把對物業的其他的不滿，比如說物業的維修沒有盡維修的義務，或者是開發商沒有盡到義務的地方，把它攪在一起，通過不繳納物業費來進行救濟。比如停車費問題，有的業主不是通過其他法律渠道去解決，而是通過不交物業費這種方法來救濟。
聚焦物業費根源：40％認為是開發商問題
【調查】第二個問題是你認為因為對小區的物業公司的服務不滿而拒交物業費的情況普遍嗎？83.5％的人認為普遍，16.5％的人認為有，但只是少數現象；我們下一個問題是你所在的小區繳納物業費的情況如何？也是3個選項，其實第二可以和第三個加起來來看，大概是60％的比例，有一些是以前繳過現在不繳，還有很多業主是從來沒有繳過物業費。
中海雅園業主委員會主任胡密珍比喻說，目前業主根本沒有辦法行使自己的權利。比如說我家里要請保姆不能我說了算，別人說了算，到我家里來的這個保姆不是主人給保姆定價，而是保姆給主人定價，保姆一旦進家就別想走了。業主辛辛苦苦，花一輩子的積蓄買一套房子，到時候我家里的保姆不能我說了算，在一個階段性也行，但該我說了算的時候，能讓業主說了算，這是最關鍵的。
有些小區，目前業主主動去交物業費，無疑是自己挖自己的墻角，為什么？如果業主自己交物業費，物業費的收支不透明，等于物業公司有錢了。物業公司不是國家的稅務機關，他說一就是一，他說二就是二，業主必須得交，我覺得不應該是這樣的。
袁前嶺說，我也認識很多物業公司，有的物業公司說我們服務再好，業主也不滿意，的確可能有這種情況，因為物業公司面對是1000、2000戶業主，不可能讓所有的業主都滿意，但是業主不滿意是不滿意在哪？而是物業公司不是我選的，如果是我選的物業公司，做得差也交費，因為我自己請的保姆，你沒有必要替我請，你做得再好我也不滿意。
搜狐焦點房地產網社區總監何民虎說，調查顯示業主拒交物業費有40％的人認為是開發公司的原因，只有30％是物業服務不滿意造成的，這是問題的根源。前期物業委托之后，業主面對的比如說涉及到漏水等等實際上是房屋質量的問題，但是已經接受發展商的委托，這些應該是物業公司來做。中國人民大學公共政策研究中心社區治理項目組研究員舒可心說，這是物業公司愿意替發展商來說話，他們當然替發展商欺負業主。本來物業公司應該是業主的代理人幫助業主找開發商算帳。胡密珍說，可現在90％都是開發商指派的物業。
【案例】業主買的房子綠化面積縮水，是不是可以告物業公司？
袁前嶺說，綠化是這樣的，如果綠化沒有做可以告開發商，如果開發商做起來了養護不好可以告物業公司。
舒可心說，還有就是物業公司接管了，按照開發商說的不夠面積你接管了，物業公司也有視察的責任。小區的綠化面積是3萬平方米，但是綠化面積不夠你就接管過來，你還是按照3萬平方米收的物業管理費。
舒可心說，我們國家從計劃經濟向市場經濟轉軌，是一個轉型當中的國家，過去公共收費都由政府負責，比如說水電、糧食價格都應該由政府規定，早期物業管理政府都作為公共服務也是政府定價，政府定價就導致定價的不合理性。由于我們國家發展不平衡，人民富裕的程度不一樣，需求不一樣，自然導致政府統一的定價不能滿足所有人的條件，有錢人認為貴一點，比如說高速公路有錢人說最好貴一點，貴一點路上車少，可以開快一點；沒有錢的人就說最好不要收高速公路，這樣就可以上高速公路。
物業管理的收費盡量市場化，即便物業管理收費標準出臺也是指導價，實際上是鼓勵大家不要用指導價，通過民主協商的辦法和物業談一個價格。對于沒有能力成立業主委員會，或者是經濟適用房的業主，大量的時間都工作掙錢養自己，政府就要幫助他們，有錢有能力有閑的業，就可以自己定。所以政府不出臺物業收費指導價格，并不影響現在的物業管理費的收取，愿意延續舊的就延續舊的，不愿意延續舊的就自己協商，當然自己協商有一個前提就是必須成立業主大會，單個業主沒有權利單獨行使。政府出臺一個適合于所有人的價格是非常困難的，統一的價格一定讓富人不高興，讓窮人也不高興。
聚焦物業費解決：業委會是萬能的嗎？
陳旭說，由于業主個體的力量單薄，解決不了，所以抗爭就是拒交物業費，從制度設計上，業主應該成立業主委員會，以業主委員會的方式來代表業主解決這些問題。但是大家現在也知道在全北京3000多個小區，據最新統計也就有400多個小區成立了業主委員會。即便是已經有業主委員會的小區，這些業主委員會的委員是否能夠代表小區業主的利益。
業主委員會的委員們以為代表了大家的意愿，實際上不是，甚至委員里面有一些不具備業主的資格在當業主委員會委員，現在掌管公章的人就可以來做，我們要求召開業主大會并且超過半數的人員，而我們要求小區辦來監督，但是他不給召開。400多個業主委員會有多少是真正有質量，真正代表業主的委員。業委會都是公益的、無償的，但究竟能支持多久，每一位做工作的人都要付出巨大的辛勞，沒有報酬，像舒可心先生一樣有閑有錢有道德。但是我們有很多小區業主委員會是不是真正為業主服務，這就是問題。
另外成立業主委員會，這些委員誰去監督？對于物業管理企業僅僅靠業主的監督我覺得是不夠的，我認為需要有政府強有力的干預，行政干預，但是對于那些沒有按質進行服務的物業企業，在年檢的時候是不是有一個監督。前兩天北京建委又發一個文，就規范物業公司的服務標準作出，要公開帳目，要公開業主大會的意識規定等等，不但要制定這樣的制度和政策，而且要進行監督，嚴格的管理。如果那些物業管理企業不公布帳目，不進行公示怎么辦？是不是要有適當的懲罰，年檢不過關，取消你的物業資格。
袁前嶺說，其實物業服務的價格不是問題，從政府來說應該建立一個機制，讓物業公司能夠平等競爭的機制，也就是說小區業主委員會能夠通過一個很順暢的程序，來選擇、選定、選聘物業公司的程序。如果有這樣的程序，我想80％的物業糾紛都會解決，而不是物業費的問題。如果業主覺得你們物業服務很好，或者是需要高的物業服務我多交費沒有問題，而是要有一個機制。但是從目前的情況來說缺乏這種機制，大家知道目前采用的機制是說第一年的物業服務是由開發商指定，開發商指定之后他就進入這個小區。在第二年如果你們成立業主委員會了，通過成立業主委員會改成選聘的方式可以改聘物業，但是從目前我了解到的情況，好象沒有哪個小區在一年之內就成立業主委員會，或者即使成立業主委員會，想解聘一個物業公司也很困難。如果你沒有通過法定程序改聘、解聘物業公司，物業公司第二年就自然而然形成實際物業服務的關系，接受物業服務就要交納物業費，業主在很被動的情況之下接受物業公司的服務，而很難和物業公司解除這種物業關系，沒法解除，必須要接受，造成很多業主很不滿。
胡密珍說，拿我們小區來講，我作為業主委員會主任，通過公開招聘、招標選聘一家物業公司，我們和物業公司簽定合同，可原來的物業公司就是不走，我們想到法院告物業公司，法院說你沒有法律地位沒有起訴的權利。沒有辦法我們只能等，等到有一天我們招聘的物業公司把我們告上去，我們不能當原告為什么能當被告？
小區辦說我們業主委員會不存在，我們就跟海淀區房管局又打一場官司，我們又輸了。這是2002年發生的事情，主審法官用2003年的法律套用在2002年發生的事情，這是很明顯的一個法理，我就不相信海淀法院的法官不懂，但是什么原因？
袁前嶺說，目前要想讓物業公司退出就要成立業主委員會，大家都知道成立業主委員會有多難。去年統計北京市只有不到500家有業主委員會，不到500家的業主委員會，有多少是真正意義上業主委員會，沒有人調查過，以至于成立業主委員會很難。成立業主委員會通過改聘、解聘物業公司更難，我不知道大家統沒統計，目前有多少小區通過這種方式改聘、選聘物業公司。這種情況怎么辦？大部分業主對物業公司不滿意，不滿意他怎么救濟。
胡密珍說，不要把成立業主委員會作為唯一的業主維權的法寶，現在業主委員會的處境是沒有資金、人員和辦法場所，屬于“三無”。再有業主委員會如果說你真是站在業主立場上，基本上跟每一個物業公司都是頂牛的，你的公示權被剝奪，你的集會權被剝奪，人身安全都受到威脅。
聚焦物業費建議：舉證責任倒置呼聲高
陳旭說，我一直想一個問題，因為現在我們在物業糾紛訴訟案件中，有很多的業主舉證非常困難，從制度設計上可不可以呼吁有關法律，對于這類證據舉證倒置。
因為現在我們這么多的業主打官司，你說這個服務不好那個服務不好，我怎么舉證，我舉不了證，物業公司應該舉證，為什么我們業主搜集證據這么難，我要找公證處成本太高，我說我是在這個地區物理坐標上取的證，真的是困難太大，物業公司你收費你告訴我你做了什么，你的根據是什么，你的帳目是什么，包括我收了什么，外墻的廣告，電梯廣告也好，或者是停車的收入等等。這個問題如果把這些都說清楚，你收費就合理了，你也能說服大家。業主為什么意見這么大？就是收支不公開，收費不透明。我覺得舉證問題解決，我們很多物業糾紛官司就好打了，因為大家都知道我們業主真的是弱勢群體，物業公司你要來收費你要舉證。
舒可心說，我們現在是國家給了我們大量的機會自治，法律不禁止我們就可以做，為什么不在小區里面設計一個合理的制度，用業主公約的形式設定我們小區的約定，只要約定不違反，跟物業公司簽署的時候讓他們同意我們規定，在小區里面由于全體業主給物業公司交錢，他們掌握了大量的資本，這種情況下舉證責任倒置非常合理。現在舉證責任倒置，有六種，其中高空墜物也是舉證責任倒置，要由大廈管理者和所有者舉證，我們要跟物業公司合同約定，我以后到任何小區幫助業主委員會和物業公司簽合同，其中有一條就是舉證責任倒置，跟業主之間的糾紛，舉證責任倒置。
舒可心說，實際上政府是想讓業主自治的。現在經常出現居民委員會主任不去參加業主大會的召開，我們先把成立業主委員會放一放，先罷免居民委員會主任，讓一個能夠為居民說話的人當居委會主任，這屢試不爽。只要你申請罷免，他就知道原來我是你們選的，政府在文件當中規定，發展商不參加單獨業主可以組織業主大會和業主大會籌備組。
舒可心說，建議業主恰當適度的行使《合同法》所規定的抗辯，7000多個業主沒有一個適度恰當行使的，目前法官的制度來看似乎法律是有欠交物業管理費的，給我們履行抗辯的權利。但是法院的作法本身就有問題，它的結果告訴我們群體，你們所謂的抗辯權是水中月，這就是目前法院的狀態。所以要么我們的制度就能讓法律賦予人民的權利依法實現并且獲得保護，特別是他們被侵權主張的時候，能夠得到國家法律的救濟，要么就是干脆由人大代表告訴大家法律不賦予人民某項權利，就告訴大家你抗稅違法，抗繳物業費是違法，當然這個法律是由人民定的。現在的問題是你們能不能有一個拒繳物業費的合法的案例，而不是現在誰都不能拒交物業費。
舒可心說，在香港有這樣一個制度，就是釘契，如果這個業主有欠物業費的情況，可以到過戶手續申請給這個業主的房契買賣終止房屋買賣，就是幫助政府尋求好的辦法。比如說凍結帳號，政府可以凍結帳號，但是不能凍結個人的帳號，而執行庭是可以有凍結帳號的權力。
舒可心說，業委會不是救世主，公民參與是大家的救世主。
胡密珍說，為什么會出現這種情況，大家認為這不是我的事，其實這是每一個人的事，但是有一些人說我特別忙，你們去干吧，你們去干我一樣享受。就由于這種情況，導致了現在全國的物業都是一個樣，中國人特別散，就像散沙一樣，我和舒老師都是業主委員會主任，但是我們在做工作的時候特別難，很多人都說你去做吧，我們跟著你，但是你讓他出來做的時候，他說我沒時間，物業老盯著我什么的，你要都怕大家都解決不了。
聚焦物業費途徑：三種方法解決糾紛
北京物業商業會長于慶新說，我們在今年受北京市政府的委托，做了北京大概100多個社區的調查，非常準確的一個數據就是北京市的商品房的收費率是在92％左右，也就是不到10％的欠費率。業主和物業公司也沒有到不可調和的程度。當物業公司和業主出現矛盾以后怎么辦？這是更關注的問題。從我的行業角度來講，我想首先出現矛盾很正常，因為物業公司本身就是一手托千家，一定會跟某個業主因為某種問題出現不和諧的問題，何況北京2000多家物業管理公司，確實存在服務高下水平的問題。在社區建立業主委員會，這是最有效的方法，這是我所說的第一個方案。
第二個方法，北京市有小區辦，各個區縣也都有物業科，都是來負責對物業管理公司進行監察，他們本身握有很大的權力，不僅僅有行政處罰權，同時還有取消物業公司的牌照的權力，由他們受理這方面的投訴，解決效果比較好。第三種方法是最簡單的，通過訴訟的方式跟物業公司起訴，來維護權利。
責任編輯：林彥婷
