受宏觀調控影響而籠罩在房地產業頭上的黯淡色彩隨著新春的到來正在逐漸褪去，代之以金光閃耀。
工行率先宣布今年將適度和有區別地增加房地產業的貸款投放，瑞信房地產私人股本部(簡稱“RECP”)與北京天鴻房地產開發有限責任公司(簡稱“天鴻有限”)簽訂合作協議，綠城、萬達、華遠地產等企業積極為上市
熱身，一度讓眾多房企感到困窘的融資問題正在峰回路轉、柳暗花明。
銀行情歸房貸
工行新聞發言人近日宣布，今年將適度和有區別地增加房地產業的貸款投放。該行有關負責人稱，由于一些分行對政策落實采取從緊態度，去年在個貸投放上一直保持領頭羊地位的北京、上海分行的個人住房貸款業務竟出現了負增長現象。今年，這兩個地區的貸款投放量將有望增加。此外，根據總行已制定的房地產貸款政策，長三角、珠三角以及環渤海地區的房地產貸款也將有所增加。
不過，銀行增加貸款投放并不意味任何開發商和個人都可以輕易獲得貸款。工行就明令審貸部門要對客戶資質以及樓盤的具體情況進行審查，對風險程度不同的客戶相應執行不同的貸款利率以及貸款成數。
事實上，早在工行之前，農業銀行已經開始增加對資質佳、實力強的企業的開發貸款的投放，房地產百強企業為其重點目標，萬科、萬通、陽光100、泰達等企業都得到其大額授信。
有分析人士認為，鋼鐵、電力、鋁業等多種行業出現產能過剩現象，讓銀行不得不轉移放貸目標、選擇新的投資方向。房地產需求旺盛，經過宏觀調控的市場趨于平穩，今年的國家經濟政策又鼓勵住宅消費，一直屬于銀行優質貸款品種的個人住房貸款業務和房地產開發貸款業務自然會再度受寵。
該信息的受益群體之一——房地產開發商聞訊并未如預想中那么興奮，接受采訪者多數對此表示謹慎樂觀。一開發商的說法頗具代表性：“這是個好消息，但即便增加的房貸量很大，也不會像以前那樣是個項目就能貸到款了。商業銀行表現雖然積極，但審查起來依然會很嚴格，而且上頭還會有中央的嚴密監管！”
基金動真格的
1月23日，天鴻有限與管理資產總額超過1000億美元的瑞信房地產私人股本部(簡稱“瑞信”)經過嚴謹的談判達成協議，成立北京天鴻永業房地產開發有限責任公司，共同投資開發位于北京市朝陽區農展館南路團結湖附近、總建筑面積近7萬平方米的一個地產項目。這是瑞信房地產私人股本基金在中國的首次投資，意義深遠。
天鴻有限董事長柴志坤透露，瑞信是以股本金投入的方式參與開發的，首次投入總額為1億元人民幣，而不是有些媒體所猜測的6個億。盡管外界評價引入海外基金付出的代價太大，柴志坤有自己的算賬方法，他說：“作為有經驗的開發商，我們完全可以憑借高效的管理、專業的開發，提高自有資金的內部收益率，我們算的是自己的賬。至于合作對象，人家獲得高收益的前提是也要承擔一部分投資風險。一個開發期達3年的項目，潛在的政策風險、市場風險是不言而喻的。”
事實上，在項目開發資金之外天鴻有限更看重合作方的品牌以及對方將提供的其他金融支持。而按照國際基金的慣例，一旦選定合作對象且首次合作成功就會與之繼續合作下去，發展成為長期合作伙伴。這樣的結果應該也是天鴻有限所期望的，該企業的母公司天鴻集團剛剛和城開集團合并為首開集團，新的母體尚在重組中，天鴻有限自然希望盡快辟出一條穩步發展之路來。申請銀行貸款受限太多，不確定的因素也不少，不如與境外資本攜手。
除了天鴻有限，正在追求規模化發展的復地集團、首創置業都已進入和海外基金合作的初始階段，希望依此擴充資金實力、實現規模擴張。各家企業對首個合作項目都非常重視，首創置業旗下的“愛這城”項目老總深感壓力，對項目簡直到了精雕細琢的地步。
聯手海外基金，其實是很多期望加速擴張或拿下地卻缺乏開發資金的企業盼望的融資渠道。但是，這些基金選擇合作伙伴非常謹慎。促成天鴻有限與瑞信合作的基強聯行投資管理(中國)有限公司的董事總經理陳基強介紹，基金通常要觀察對方企業是否有一個對國際合作持鮮明支持態度的領導，是否是在并非急切需要資金的時候就開始尋求合作，是否擁有一個年輕化、國際化的團隊，企業是否有著很高的透明度，這個團隊或機構能否帶來持續的收益而不只是單個項目的收益。
據悉，經過十幾年來的觀察與摸索，海外基金現已開始進入出擊階段，或參股，或收購出租型物業，或盯牢不良資產處置，選擇范圍主要集中在上海、北京兩地。
融資多元化是必然
境內或境外上市，打通國內、國際融資通道，而不是只依賴銀行貸款這一條渠道，這是很多積極謀求更大發展的企業的必然之選。
或許是受到富力在宏觀調控當口依然實現成功上市的鼓舞，或許是為了縮短與萬科、合生這些成績斐然的老牌上市企業的距離，今年更多的企業加速上市進程，萬達、綠地、華遠等都在積極籌備中。
隨著國際資本市場對中國房地產市場特點的了解不斷加深，加上中國樓市持續繁榮、中國地產上市企業業績顯著，國內房地產企業在海外上市不再障礙重重，增加了有上市打算的企業的信心。
雖然銀行仍將是房地產開發貸款的主要來源，但是房地產開發商須多方拓展融資渠道以降低資金風險、滿足規模擴張的需要以及基本生存的需要，信托、私募及海外基金的引入和擴大勢在必行。
相關
海外地產基金投資偏好揭秘
著名地產金融顧問機構——基強聯行投資管理(中國)有限公司的董事總經理陳基強在接受記者專訪時指出，海外基金進入中國地產業經歷了三個發展階段，從中可以發現其投資方向的變化。
第一個階段是2002年以前，以麥格理、凱德置地為代表的基金進入中國，由于不被當時很容易從銀行貸到款的本土開發商接納，只好自己做了開發商。這個階段的海外基金特征為：非美國基金，采取自主開發的形式，主要投資住宅，投資集中在上海。
第二個階段是2002年到2004年，以摩根為代表，以參股方式投資國內開發企業，聯合開發地產項目。這個階段國內企業對于海外基金的態度是，好的項目不愿意給海外基金，愿意給的海外基金又不想接受，供求處于錯位狀態。這個階段是海外基金與國內企業的“磨合期”，很多項目的合作商談結果都是“不歡而散”。
第三個階段是2004年8月以后，銀行貸款緊縮的巨大壓力令海外基金經歷由被開發商視而不見到積極尋求合作的轉變。始于2005年3月對房地產業全面的宏觀調控，更成為了海外基金在中國投資轉向的新節點。美國背景基金大舉進入，基金對住宅興趣大大減退，熱衷于整體收購并長期持有出租型物業。北京繼上海之后進入基金視線。
陳基強結合一份美國地產投資基金資產分布報告分析，大約70%的基金選擇購買出租型物業、之后包裝上市套利的模式，只有14%屬于開發資金、以參股方式投向以住宅為主的房地產開發項目。目前進入中國的海外基金，主要來自美國、歐洲、新加坡和中國香港地區，機構數目已經超過100家。“今年最熱的一定會是基金購買收租物業，這主要是因為香港的REITs市場能夠讓國內的物業成功上市。”陳基強說。
