青島傳統的地產板塊概念及狀態最近受到了越來越多的沖擊，這種沖擊來自于兩個方面。一個方面是來自于行業發展的內在規律，是市場開發方向的必然轉型；另一個方面是交通條件的突然改變。
土地的稀缺性必然導致房地產開發熱點地區的不停轉移，傳統的東部新城區已經開始變成了老城，而以李滄東部為代表的新
城正在悄然形成。
因為汽車并不普及，中國城市擴展格局長期受到交通條件的限制，也往往在此背景下，城市地產分成各自特色鮮明、消費群體顯著的幾大板塊。然而，基于交通條件的板塊概念，卻已經遭受到了跨海大橋、海底隧道、城市地鐵的劇烈打擊。將有越來越多的青島人會在嶗山區居住而在開發區工作。交通條件的改善，使得青島地產的幾大板塊能夠得以平行發展。
傳統東部
兩頭熱
由于可供開發的土地基本消耗一空，東部地產目前是兩頭熱中間冷：東西兩頭開發量大，但中間部位已經基本停滯。東部以海爾路兩側為代表，新樓盤數量可觀。西部除麥島改造片區等少數項目規模較大外，多數項目都是高檔高層小規模樓盤，比較典型的是百通·海納尊邸、瑞納康都等，他們大多只有一兩個樓座，但設計檔次較高。這似乎暗含了這一板塊的驕傲與憂慮：這里依然是高檔樓盤的焦點，但好景能多長？
浮山后
大盤迭起
這里現在是大盤云集的地段。魯信·長春花園、湖光山色、東城國際等，一幕幕大戲同時展開。現在，浮山后房價已在6000元／平方米以上。大盤帶來的，必定是配套設施的進一步完善，又進一步拉動房價上漲，幾個大盤的連環效應究竟能引出多大的奇跡？沒人能預計。
平度萊西
潛力股
位于青島市的最北端，目前，該區域板塊的商品住宅主流均價在每平方米1200元－1400元左右，市場啟動相對較晚。但市場啟動晚、房價相對較低恰恰說明潛力巨大。業內人士分析，這里區位優勢明顯，是膠東半島連接內陸的咽喉地帶，加上規劃中的城市公交列車項目的即將啟動，這兩地地產將來升值潛力巨大。
西海岸
老戲新唱
西海岸包括開發區、膠南。最近幾年，西海岸樓市早已經提前透支了跨海通道的概念，但老戲新唱依然能讓市場火爆一陣子。開發區、膠南除了擁有巨大的制造業資本外，海景、旅游概念并沒有完全消耗。據業內人士分析，青島最大的制造業資本，無疑是在西海岸，這即將引起的巨大的人流、物流，遠遠超乎我們的想象。比如說，目前開發區僅有常住人口30萬，但光大煉油項目，就需要再增加10萬人左右，巨大的人口必然需要巨大的住房總量。而長期以來，膠南房地產一直火爆，核心就是海景概念。跨海通道固然是臺老戲，但常唱常新，在老戲新唱的過程中，巨大的住房需求很快就會爆發出來。
老城北部
挺起脊梁
老城區北部，包括市北、四方東部、李滄區。這一地塊是目前說明樓價上漲的典型地域：由于有高需求量支撐，一個地區樓價上漲速度與新開盤項目數量成正比。
李滄東部、四方東部、三○八國道周邊、青銀高速路兩側將是未來我市幾年內房地產開發的重點，一個超大型的居民區正在崛起。隨著南北差距的不斷縮小，受到地鐵、跨海大橋等消息的刺激，李滄樓市近兩年來瘋狂猛漲。市統計局公布的資料顯示，2005年該區部分樓盤的平均銷售價格已高達5300元／平方米，較上年上升16.7％。李滄東部的部分樓盤，價格較上年上升13.9％。而2006年一季度，市城調隊調查顯示，地處四方的四級地段和李滄的六級地段價格漲幅分別為10.1％和11.3％。
西北郊區
樓市黑馬
包括膠州、城陽、即墨在內的西北部郊區，已經開始顯露“黑馬本色”。長期遠離島城百姓視線的這三個地方，無論從現實還是從潛力來看，都將是島城樓市的黑馬。
濱海大道北段的施工建設，讓即墨得以延續嶗山的海景山色。因此，即墨已經成為花園洋房和別墅區開發建設優勢最明顯的地方之一。當地勢力強勁的民營經濟也為即墨高檔商品房提供了足夠的空間。而市統計局的資料顯示，2005年城陽區有的樓盤價格與四方、李滄兩區不相上下，普通商品住宅平均價格為4036.4元／平方米，較上年上升13.9％。膠州新城區緊靠三里河公園，也有大量樓盤項目開工建設。上述三地，由于緊靠老市區，而且當地外資、民企力量雄厚，足以支撐一個巨大的房地產市場。(本報記者)
