房價上漲過快過高是當前比較突出的一個經濟問題和社會問題，議論房價的文章如雪片一樣見諸報刊。筆者從事房地產業的管理工作，也想就這個問題說點個人看法。
高房價的原因有“誤診”
不少文章把近兩年全國房價普遍大幅度上漲歸納為兩大原
因：
一是一些地方政府錯誤的政績觀、利益觀導致的。這些地方政府貫徹房地產市場調控政策不夠有力，甚至或明或暗地在推波助瀾：有的為了追求政績，被開發商牽著鼻子走，造成了房地產開發的結構性缺陷及開發商大量囤積土地現象；有的熱衷于大拆大建，人為制造購房的需求；有的為“托市”，出臺購房入戶政策，等等。
二是一些開發商通過搖號、限制房源、發布虛假銷售信息等多種辦法，制造緊銷假象，肆意哄抬房價造成的。
粗粗一看，這些分析很有道理，上述現象也都存在。但是，如果說全國房價普遍大幅度上漲，就是這兩個原因造成的，不能令人信服。
按照邏輯推理，一些地方政府貫徹調控政策不力所造成的房價大幅度上漲，只能是“一些地方”，而這次房價大幅度上漲是全國的普遍現象，幾乎無一地方幸免。更重要的是，房價大幅度上漲并不是我國的獨有現象。除了德國、日本外，世界各國的房價都在一路飚升。自1995年以來，美國的房價上漲了27％，澳大利亞、西班牙、瑞典的房價至少上漲了三分之二，瑞士和英國的房價上漲了2倍，愛爾蘭的房價上漲3倍，這是不是都是因為地方政府官員錯誤的政績觀和利益觀造成的呢？
如果說一些房地產開發商用坑蒙拐騙、哄抬物價的手法，就能把全國的房價大幅度抬上去的話，那么，我國目前完全靠市場調節的商品成千上萬，為什么那些行業的商人不會用這種辦法把他們經營的商品價格抬上去呢？在同樣的法制環境，同樣的市場環境下，同時代的商人，不可能存在一個行業比另一個行業道德水準更高或更低的理由。
高房價的真正原因
在市場經濟條件下，物價水平的變動是有規律的。按照馬克思主義價值觀，商品價格的變動受三大因素制約：一是商品自身的價值；二是貨幣本身的價值；三是該商品的市場供求狀況。可以說，這次全國房價普遍大幅度上漲是這三方面因素共同作用的結果。
世界性的貨幣貶值是造成房價普漲的重要原因。近幾年來，美國的赤字政策導致美元不斷貶值。表面上，人民幣相對美元是在升值，但升值的幅度并沒有達到美元貶值的幅度。因此，相對歐元等其它貨幣，人民幣實際上已經貶值。住房作為不動產，其價格豈有不漲之理！這就是房價大幅度上漲成為一種國際現象的重要原因。
住房建設的費用也大幅度上升。第一項是土地使用權費，從2002年7月開始，政府強化了土地的計劃管理，發出了土地供給偏緊的信號，全國商品房用地出讓全部實行“招、拍、掛”，同時停止一年向農民征地。這些措施都是正確的，但客觀上也大大提高了土地使用權的價格。有的地方政府把解決財政困難的主意打到土地身上，采取“饑餓式”供地辦法，人為地促使地價漲幅更大。此外，建材價格、勞動力價格大幅上升；房地產業實行的生產型稅收政策加重；房地產業升級換代，采用節能新措施，等等，都是全國住房建設普遍增加的生產費用，也就不可避免地提高了住房的銷售價格。
從住房的供求關系看，城市化的加速、人均收入水平的不斷提高、國內投資渠道狹窄、國外“熱錢”進入房地產市場淘金、房價上漲預期引發的“羊群效應”等因素共同作用，造成全國城鎮住房供不應求，導致房價上升。僅前兩個因素相加，每年全國城鎮需要新增住房至少要達7.5億平方米。此外，城鎮危舊房改造，還需要相應新增住房，而去年全國城鎮新建住宅面積只有6.61億平方米，明顯供不應求。
按照價值規律，當商品供不應求時，商品的價格就會高于其價值，房市就象人的身體一樣，出現一種“虛火”癥狀。
“辯證”才能“施治”
房價普遍大幅度上漲是“經濟病態”，它不但有可能制造嚴重的泡沫經濟，加大金融系統的風險，而且嚴重影響社會的公平和穩定，必須加以治療。但這種治療必須對癥下藥、標本兼治。
由于貨幣價值下降導致的房價上漲，必須在不斷提高經濟發展水平的同時，根據物價上漲的幅度，不斷提高人民群眾的貨幣收入水平。
對于住房建設成本的上升造成的房價普漲，必須千方百計降低住房建設的生產費用。這是治本之策。
第一個措施就是控制土地成本，扭轉人民群眾對建房用地成本必然越來越高的政策預期。我國人多地少，為了確保我國的糧食安全，有必要最大限度的節約土地，保護耕地。但要看到，城市化實際上是節約土地的最有效的途徑。住房建設人均占地，大中城市比小城鎮少，小城鎮比鄉村少，農村是城市的2至3倍。在城市化加速時期，城市建設用地會多一點，但同時能夠在農村空出更多的建房用地。目前，在山區農村，出現了越來越多人口向城鎮轉移后的空殼村莊，這些空殼莊村通過整治可以變回耕地。歐洲城市化后也曾經開展過國土整治運動，增加了不少耕地。因此，在節約用地的前提下，城市建房的合理用地應該確保；同時，應加強輿論宣傳和正面引導，以消除緊張氣氛。
第二個措施是減輕住房的稅負。當然，對別墅類的高檔住宅，因其占去了較多的土地資源，多承擔一點稅收是應該的。
目前，土地成本和稅費相加已占建房成本的50％至60％，這兩項控制住了，就控制了建房成本的大頭。
第三是改變住房建設過程中的一些不合理規定，也可以降低建房成本。比如，目前實行20米以上高度的樓房必須安裝電梯的強制性規范，就會使建房成本以至房價明顯提高。實際上，多層住宅不安裝電梯，只要房價能夠便宜一點，即使住宅超過七、八層甚至九層，照樣受到一些年輕人的青睞。這樣，建房用地可以節省百分之十幾甚至三十，建房成本也可以相應地降下來。
有的同志把人民群眾要求住房面積大一點、環境好一點、檔次高一點說成是超前消費。這種觀點值得商榷。住房是一種終端產品及大宗消費品，目前供不應求。從主流、從本質上來看，這是城市化、工業化、現代化以及人民生活水平提高導致的消費需求，是一種實實在在的消費需求，我們應該通過促進生產，增加供應來滿足，而不是害怕這種消費需求，更不能反其道而行之，強行抑制這種消費需求。即使是別墅類的消費也不要完全禁止。因為把正當的消費需求抑制住了，可能會影響經濟的發展。
“寫詩的功夫在詩外”，比如下決心把股市整頓好，促使股市的健康發展，使人民群眾的余錢剩米多有一條投資渠道，以分流房市的資金。這樣的疏導，比“堵”的行政手段可能更有效，而且是一舉兩得，房市自然降溫。我們要堅定不移地完善社會主義市場經濟，就必須在解決經濟問題時，多用經濟手段，少用、慎用行政手段，即使采用經濟手段，也要考慮它的副作用，“是藥三分毒”。
