地產大鱷青島論劍

地產大鱷青島論劍

　　“轉型”成了近期地產市場最重要的關鍵詞。在住宅受限的背景下，商業地產是否真如外界所說“迎來了春天”？商業地產究竟經歷幾何，又危機幾多呢？

　　昨日在我市拉開帷幕的“中國商業地產行業發展論壇·2011年會”也許能為大家揭開這些謎團，包括大連萬達集團董事長王健林、華遠地產股份有限公司董事長任志強、上海證大房產副總裁葉文斌、中國房地產研究會副會長顧云

　　據悉，中國商業地產行業發展論壇由中國商業地產聯盟發起，商務部流通產業促進中心、中華全國商業信息中心等單位聯合主辦。本屆年會規模大，到會人數超過了500人。

　　未必迎來春天

　　◆王健林·全國政協常委、全國工商聯副主席、大連萬達集團董事長

　　“在演講之前，我想闡明一個觀點，我發現最近好多媒體包括業內人士都和我講‘一限購，商業地產就好過了’，現在國內很多的大企業都要投資商業地產，是不是商業地產的春天真的來了呢，我借這個機會談一下自己的看法。”王健林上場開篇便指出商業地產未必如大家所說“迎來了春天”。

　　“如果真的整個行業出現了下行的大趨勢，整個行業的預期發生變化，投資收縮或者是整個行業連續一兩年出現下行的問題，我覺得商業地產很難一枝獨秀。”王健林闡述道，作為地產行業的一個分支，整個行業的關聯性還是有的，“目前一兩個月、兩三個月我們確實感覺到住宅限購以后，像我們的銷售物業當中已經有接近三分之二是非住宅類的商品了。”王健林說，“但是我相信如果半年左右整個房地產的調整趨勢確立以后，可能都會逐漸影響，因為整個資金的流動性會從行業撤出去，預期大家也會產生變化，就是買住宅不保險，買商鋪、寫字樓就保險了，我看不一定，所以我認為對這個問題要認真思考，我認為應該是一榮俱榮、一損俱損。”

　　防止供過于求

　　◆顧云昌·中國房地產研究會副會長

　　談及商業地產，顧云昌表示，我們現在正處在城市化、工業化快速發展過程中，總的來講商業地產在中國的機遇很大、挑戰很多。住宅是限購了，商業地產沒有限購，大家認為商業地產的發展前景很大，當然這里面的確有這個因素，他著重指出，“我覺得還要注意這里面的風險”。

　　顧云昌認為，商業地產和住宅地產是兩個不同的市場，盡管是有相關性，但是兩個市場表現出來的市場狀態是不一樣的，不一樣在哪里？住宅地產是供不應求，而且是嚴重的供不應求。2010年全國的商品住宅竣工面積是6億平方米，銷售面積是9億平方米。2006年-2010年，全國的商品住宅竣工面積26億平方米，賣了36億平方米，這就是供不應求。為了解決中低收入家庭的住房問題，國家開始大力發展保障房，不僅沒有限，而是要發展3600萬套，加上過去1500萬套，有5000萬套。“因為我認為當下我國的住房市場房地產不是壓的問題，而是擴張的問題。就是說房地產市場保持健康發展，必須要保證供求關系。如果限到我們差不多平衡了，限制會逐步取消的。”

　　而商業地產市場，總體上是供大于求，這個時候大家加入到商業地產來，要看到市場競爭是非常激烈的，相對而言，誰的產品做得好，誰就有優勢。

　　“搞住宅地產就好比在游泳池里游泳，但是商業地產就是在大海里游泳。”顧云昌形象地指出，特別是現在競爭激烈的情況下，把城市綜合體作為城市經濟發動機，大量的供應商業地產土地，這種情況下，一定會造成供大于求，這個一定要引起關注。

　　商業地產熱有原因

　　◆葉文斌·上海證大房產副總裁、青島證大大拇指商業發展有限公司總經理

　　葉文斌認為，對于商業地產來說，住宅限購令的影響只是外因。城市經濟發展之后，物質生活達到某種程度，老百姓消費理念發生質變的時候，會衍生很多精神層面上的東西。中國房地產有投資的功能，這個時候限購令只是個外因，資金往商業地產流通。商業地產發展真正內在核心原因是中國東部隨著當地經濟的發展到了一定水平，達到質的飛躍。

　　商品房總量會下滑

　　◆任志強·華遠地產公司董事長

　　任志強發表了《宏觀調控常態化下的房地產市場新走向》的演講。他說，國八條中特別強調各地方政府要落實房價控制的目標，根據當地的GDP發展和人們的可支配收入的增長，“我看到大部分的城市的目標在10%-13%，太原是最高的，是13%，我一直擔心抑制的目標結果不是讓房價下去，而是讓房價上來。”任志強說，因為從城市過去的歷史看，很多的城市沒漲到這么高，以前可能只漲3%或者是5%，如果給了他們控制的目標是10%或者是15%，那么可能控制的目標就變成漲價的幅度，如果是這樣的話，一定是與結果背道而馳的。

　　去年國家三次出臺新政來調控房地產市場，那么今年呢？任志強表示，不斷增加銀行的準備金率，不斷地增加利率，和貨幣、財政政策都相關，“我認為房地產政策的調控，也許還會有新的政策出臺，還會有一些政策的變化。”任志強說。

　　影響房地產市場的還有能源減排等其他一些相關政策，都會對市場的預期引發一些變化，因為影響變化的因素有很多，其中2月份公布的今年已經審批的新開工項目的投資總額下降了23%，預示著今年的投資不是一個高增長的態勢，而是一個低增長的態勢或者是持續下降的態勢。

　　我國去年建580萬套的保障性住房和今年建1000萬套保障性住房，對地方財政產生了巨大的壓力，因為去年還沒有全部完成，還在要求地方政府補足指標，按照建設部的估算還有13萬億，就是13萬塊錢一套房子，還要配相應的道路、醫療、市政等，所以對地方財政一定產生了巨大的壓力。反之，如果市場出現了房地產投資的下降，還有就是房價發生變化，這樣的情況已經開始出現了，到2月份為止，一部分城市的上漲趨勢得到了遏制，同比增幅下降的城市超過8個，絕對下降是1個，二手房、一手房同比、環比下降的城市有33個，趨勢的下降，會導致后期供應的短缺，因為開發商可能無法購買新的土地或者是增加新的產能。因為保障性住房占用的土地比重在增加，商品房土地在減少，后期的商品房供應總量一定會出現下滑的趨勢。(記者 孫靜芳 攝影報道)