青島二手房中介遭遇猛烈陣痛

??　興奮、遇冷、煎熬、期盼，充滿戲劇性的房地產市場走勢，是時下青島市民茶余飯后百談不厭的話題。然而，對于二手房中介公司而言，可謂“五味俱全”。陣痛總是有的，但這次來得更為猛烈。

　　回首今年6月、7月、8月三個月，隨著不斷加息和信貸緊縮政策“滯后效應”的逐漸呈現，使得原本就是淡季的二手房交易市場在這段時日里更是雪上加霜。

　　東海路一房產經紀公司置業顧問孟晨輝

??? 連續3個月沒賣出一套房子

　　上午8時30分，孟晨輝像往常那樣來到店里。打掃衛生之后，他將寫滿各類房源信息的廣告牌張貼到店門口，接著再打開辦公桌上的電腦查閱有關二手房的行情和政策，等待著客戶上門……

　　這樣的生活持續了半年多。

　　去年最高一月業績做到13萬元

??? 今年26歲的孟晨輝雖說年紀不大，但已是房屋中介行當里的 “老人”了，他從2007年就開始做中介，如今風風雨雨走過了4年多的時光。“要說風雨，我剛一入行就見識了，但今年這股沉默實在是太久了，而且政策還在不斷變……”小孟說，受2008年世界金融危機的影響，當年全國房地產市場陷入低迷，二手房市場也不能幸免，大量的中介離職、轉行，與小孟一同跨入同一家中介公司的20人，最后僅剩下他和另外一個小伙子。“因為剛入行，我是抱著學習的心態，所以沒有像其他同事那樣，市場一不好就走人。”

　　小孟的這份堅持換來了極大的收獲，2009年4月份起直至2010年年底，房地產市場報復性反彈，房價一路飛奔，市場從回暖直至火爆，再到癲狂，但購房者的勁頭誰也擋不住，小孟也因此忙得暈頭轉向，成交量總是穩居前列。那時候的他，常常要忙到晚上7點多才能回家，最高的一個月光傭金就13萬元。

　　而他所在的東海路以南片區，各個小區房價也蹭蹭蹭地漲，僅僅一年時間，海悅中心從均價1.2萬元/平方米漲到了1.8萬元/平方米，銀澳花園從1.3萬元/平方米漲到了2萬元/平方米，緊貼著海岸線的如意花園從1.8萬元/平方米漲到了3.3萬元/平方米，擁有絕佳海景的海信燕島國際公寓從2萬元/平方米漲到了如今的4萬元/平方米。“漲成這樣了，買家還是一個接一個，房東不跳價才怪。”小孟印象最深刻的就是海信燕島國際公寓一套海景房，去年年中房東報價540萬元，一個禮拜后就接到房東電話說“540萬太低了，我賣600萬元”，“他這一跳價，把我計劃都打亂了，但沒想到客戶比我淡定多了，幾乎沒多想就應允了。眼看就要簽合同了，沒想到房東又臨門一腳，再加價20萬，最后以620萬元成交。不過僅半年時間，這套620萬元的看海豪宅已經漲到750萬元的市值了。”去年的市場怎能用一個“癲狂”形容。

　　今年年初

　　限購令一來外地客悄然退場

　　但好景不長。不滿5年的普通住房營業稅由差額變全額，一套總價200多萬元的房子交易成本憑空多出七八萬元。由于買賣雙方誰都不愿意為這突如其來的不可抗力買單，不少已快收尾的單子無奈“泡湯”。緊接著，更為嚴厲的“限購令”出臺了，曾經是沿海豪宅最大的買主——外地客戶已如潮水般退場，大部分本地客戶也因持有多套住宅而被限，整個市場瞬間“垮塌”。

　　談到這，小孟掩飾不住無奈與傷感。要不是“限購令”，他本來有希望為一對香港夫婦實現在青購買17套豪宅的目標。他告訴記者，去年下半年有一對香港夫婦，在香港和美國分別擔任著名審計所高管，在短短一個月內在市南區東海路一帶買了3套豪宅。“他們投資很有特點，都是稀缺型的多層洋房或者高層看海公寓，動輒四五百萬元一套，聲稱要在青島買17套。”但買到第4套時，“限購令”來了，而且貸款利率加息的消息接踵而至，香港夫婦沒有“戀戰”，也無法“再戰”，悄然退場。

　　現在

　　一次詢價就讓大伙興奮

　　進入2011年，這一切歸于平靜。

　　小孟已經3個月沒賣出一套房了，而他身邊不少同事和同行半年沒開“和”也大有人在，僅靠租賃度日，期望能抵御寒冬。做一筆租賃的傭金，顯然遠遠比不上完成一套二手房成交的傭金，最好的一個月傭金業績量才剛過一萬元。不要說多拿提成，就是每月1580元的基本工資也常常拿不到全額。

　　為了全額拿到1580元的基本工資，他必須每月完成20個房源開發指標、20個客源新增指標、10個房源實地勘察指標、30個帶客戶看房指標。“這些指標是我們公司多年來對經紀人的硬性考核指標，市場好的時候，完成起來很輕松，就算沒完成，光拿傭金提成就遠遠超過了基本工資，所以大家也不在意。”小孟說，現在不但買房子的意愿低迷，與去年相比，現在放盤的業主也很少，一方面是由于長時間沒有成交，另一方面價格低于業主的心理底線，他們干脆不賣了。為了完成一個指標，要費很大功夫。沒有人敢大意，哪怕是一個電話、一次詢價，都會讓大伙兒興奮好一陣。

　　未來

　　長期看好二手房市場

??? “聽說遲些時候，公司的店面都要做調整，我們店東面的一家中介公司已經關了。”略顯消沉的小孟說，“干我們這行，心理素質要好。未來市場總歸會有一個新的起點，短期看淡，長期看好。市場總是有起有落，如果真的退出，哪天樓市回暖，再回來就來不及了。青島的城市幸福指數在提高，剛性需求、改善性需求仍處于歷史高位，這都是房產中介行業進一步發展的動力和源泉，房產中介仍有很大的發展空間。”對于青島樓市的未來，小孟仍持樂觀態度。

　　寧夏路附近一房屋中介門店店長 劉子玉

　　同行競爭日趨激烈

　　劉子玉是我市一大型房屋中介公司一門店店長，其負責的中介門店位于寧夏路與山東路附近，上周四下午2時記者如約來到了她的店內。走進二樓的簽約室，見記者臉上的汗珠子，劉子玉趕緊說：“這個屋空調現在一般不大開，你來之前我剛收拾了一下，空調也剛打開，實在不好意思。”

　　談到2011年的樓市行情時，一貫能言的她卻顯得有點訥言。“忙忙碌碌了大半年，回過頭看，手上成交的只有去年的零頭。”從業7年的劉子玉告訴記者，今年買賣雙方都變得越來越謹慎，一手房不斷打折優惠也不好賣，更何況二手房交易涉及較多的費用。“賣家不急著往外賣，要么放著，要么出租，買家呢到處詢價、探價，但就是不出手。去年錦繡華城小區出一套房就賣一套，今年共有八九套往外賣，吆喝半天沒賣出去，房東干脆放著不賣了。”劉子玉說，夏天因為天熱，本來就是二手房交易的淡季，但今年不僅僅是“淡”，而是“寒”。

　　“現在一個經紀人一個星期帶客戶看房的量趕不上去年一天，去年我們店干得最好的經紀人一個月帶看量達到三四十組，也就是說平均一天不止帶看一組客戶，到了周末甚至帶看三四組客戶，如此高的帶看量也就意味著成交量大增。而現在，很多潛在的買房者，光是詢價，真正去看房的沒幾個，連看房都懶得看哪能談得上成交？”劉子玉頗為無奈地說，兩個月前有一位買家看中了一套房子，該買家到不同的中介報出了不同的價格，讓多個房產中介幫他去賣家那兒議價，這給賣家造成了有很多人搶購其房子的 “錯覺”，實際上這只是買家的“試盤”行為，最后買家還是沒出手。這要放在前兩年，只有賣家“跳價”的份兒。

　　在這般冷淡的行情下，行業之間的競爭就更為激烈。“上個月，眼看我們店做的一單交易就要成了，但是賣家突然說有人要出更高的價格，不愿意賣了。”劉子玉說，后來才發現，相隔兩條街的一個同行故意從中作梗，給賣家電話說有出價更高的買家，導致賣家“動搖”。劉子玉說，越是市場不景氣，一些不規范的市場運作就會越猖獗，走私單、不良競爭等都成為很多中介正常過冬的一大困擾。

　　二手房房東 楊明

　　寧愿空著也不愿降價賣

　　“房子能賣就賣，不能賣就放著吧，也省心。”楊明說這話時，滿身輕松，盡管5個月前他還在為如何賣掉手頭的小房子以換套大房子發愁。

　　楊明家住在市南區金環廣場，房子不大，67平方米，剛結婚時覺得房子還夠住，但現在眼看孩子都快上小學了，越看越覺得房子小。“前兩年孩子上幼兒園，我和對象工作忙，多數時候孩子是放到他奶奶家或是姥姥家，房子就還湊合住。今年孩子都上一年級了，戶口在我爸那兒。我們想給他提供一個更好的壞境讓他安心讀書，就計劃賣掉小房子，換個稍大的，離我爸媽近點，在錯埠齡那兒。”楊明說，今年3月份，他就把房子掛出去了，要價85萬元。“剛開始看房的還挺多的，但看中的不多。有看得還滿意的，就問能不能降降價。我這房子因為戶型偏西向，不算很好，所以一開始我也沒‘獅子大開口’，報了個實在價，單價不到1萬3，比其他的低了將近2000元。一聽到客戶說能不能降降，我干脆不理，怎么說房子的地角擺在那兒，市南中心地段，還愁賣？”楊明反問道。

　　就這么斷斷續續地，“金三銀四”過去了，轉眼進入5月，房子還是沒賣掉，有嫌戶型不好的，有希望能平攤稅費的，更多的是希望能降降價，但都沒能談成。眼看離孩子上小學的日子越來越近，楊明被搞得心煩意亂，小的賣不了，大的就沒法買，但他就是在房價這一點上沒松口。

　　如今孩子上學了，楊明一家搬到父母家住，小房子已基本騰空了，就等著買主，為了省去租房的麻煩，楊明一直空著。“二手房交易的稅費確實漲了不少，貸款也難了，但好地段的好房子也越來越少，我沒有降價的必要。等限購一取消，這房價還不知要漲到什么地步呢。”楊明像絕大多數二手房房東一樣，寧愿房子空著，也不愿降價賣房。

　　說法

　　二手房中介如何“過冬”？

　　房產調控方興未艾，樓市走向還不清晰，房價堅冰還未融化，樓市一片“倒春寒”。但一場從中介行業悄然開始的洗牌已經開始，二手房市場正在從 “夫妻店”的粗放式發展，向專業方向發展。在一個個中介小門頭倒下的同時，具有品牌優勢的大中介卻在不斷開疆拓土逆市求發展。以往只集中在市南、市北繁華地段的大中介，正在重新繪制中介版圖，將觸角伸向具有潛力的膠南、城陽、嶗山等區域，并將業務范圍從純住宅向商業地產等轉變。

　　惠百家房地產經紀有限公司負責人告訴記者，今年他們計劃新開設30個門店，由現在的50個增加到80個，向李滄區綠城、偉東等新興居住區擴張。在目前這樣一個行情下謀求擴張不是盲目的，首先他們有充分的資金實力，人才儲備也很充足。通過這幾個月的市場來看，商業地產、租賃業務增長快，這將是他們一個新的增長點。“隨著中介行業日趨規范，競爭日趨激烈，通過精細化服務和個性化服務招徠客戶的競爭方式開始受到大型中介公司的重視。他們公司率先在青島中介行業推出特色服務，針對中高端客戶的需求為其量身制定房產解決方案，贏取高端住宅市場。”

　　無獨有偶，青島另一家大型中介——21世紀不動產從3月以來，連續在膠南、李滄、嶗山、城陽等地開設了6家分店。他們在李滄的新店位于偉東幸福之城旁邊，在城陽的店則直接開在城陽區核心地段正陽路上，嶗山區的店位于深圳路，是嶗山區新房比較集中的區域，這幾家店都將眼光瞄向了新“領土”。21世紀不動產青島區域總經理劉剛告訴記者，他們將拓展新的業務。

　　我市青房置換負責人秦彥告訴記者，在樓市行情好時，房子不愁賣，在好的地段，只要一張桌子、一個電話，一兩個人就可以開起中介。但是，現在樓市處于低迷期，市場需要細化、需要精耕細作，這時品牌中介的機會來了，他們可以充分發揮自己的資金優勢、服務優勢和管理優勢，為客戶提供更專業的服務，將業務擴展到更多領域。住宅市場的限購，也給中介行業帶來一個新的發展機會，擅長商業地產運作、資源豐富的企業就可以在這一方面專業發展。此外，4月1日，首部規范房介市場的行業法規《房地產經紀管理辦法》也開始實施，賺取差價、哄抬房價、隨意要價等現象都將逐漸被清理。不規范的小中介將面臨更大的壓力，而大中介卻迎來一個新的機遇。（記者 孫靜芳)