????在住房與城鄉建設部表示限購令到期明年將繼續實施之后，12月15日，青島市政府辦公廳下發《青島市人民政府辦公廳關于繼續執行住房限購政策的通知》。盡管這是不少人預料之中的事，但仍在樓市掀起了些許波瀾。在“限購令”的高壓下，今年前11個月樓市成交低迷，明年，青島的樓市還要“過冬”。

????不松綁

????限購令明年繼續執行

????12月15日，市政府辦公廳下發通知稱，根據國務院辦公

????不景氣

????今年前11月價量齊跌

????青島的限購令于今年1月30日發布，限購令發布后對房地產市場產生了很大的影響，由于投資性的購房需求受到限制，市區新房的成交量出現了較大幅度的下降，青島網上房地產的統計數據顯示，到昨天為止，青島新建住宅的成交量僅有83854套。 “到本月月底，成交量如果能達到9萬套，也比去年全年的成交量少了一萬套。 ”島城樓市分析人士張杰介紹說。在成交量下降的同時，房屋成交價格也在不斷走低，2月份，新建住宅價格環比下降了0.4%。而在11月份，環比則下降了0.4%。

????不出手

????開發商開始打算“貓冬”

????記者從島城多家開發商處了解到，臨近年底，一些尚未開始實質性降價的項目已開始“貓冬”，等待明年春節過后再啟動銷售。

????“從10月份起，青島的樓市都出現了降價的現象，到了11月份，降價的樓盤更多了，但降價后有些項目并沒有出現銷售火爆的情況，反而使更多的購房者處于了觀望的狀態。 ”張杰分析說，此后，有些樓盤也想降價跟進，但擔心效果不理想，于是決定再等等看。

????“冬季是房地產銷售的淡季，現在我們也不準備采取降價促銷的手段，準備等到明年春節過后，再啟動市場。 ”島城一家開發商的營銷經理說。

????中原地產市場部總監張大偉認為，目前全國房價下跌已逐步形成共識，房價拐點明確。開發商降價力度提升，超過20%的實質性降價不斷涌現；但成交面積依然低位徘徊，購房者的觀望情緒愈發明顯。預計從12月份開始的6至12個月內，房價還有可能有10-20個點的下調，部分之前已經明顯下調的區域甚至可能繼續下跌。2012年樓市有可能成為近十年商品房住宅市場最冷清的一年。

????不好賣

????二手房價格跌幅最大

????昨日，國家統計局發布的11月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況表明，11月我國新建商品住宅（不含保障性住房）與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有49個，持平的城市有16個，上漲的城市僅有5個。統計顯示，漲幅最大的是貴陽，也僅是0.2%；蘭州等4個城市均為0.1%。

????統計數據顯示，青島新建住宅價格環比下降了0.3%，同比也僅上升了1.2%。其中，新建商品住宅環比下降0.3%，同比上升了1.3%，二手住宅價格環比下降了0.7%，為今年以來最大降幅。

????新建商品住宅中，90平米及以下的住宅價格環比下降了0.5%，同比上升了0.9%；90平米至144平米的住宅價格環比下降了0.2%，同比上升了1.9%；144平米以上的住宅價格，環比下降了0.2%，同比上升了0.6%。

????二手住宅中，90平米及以下的住宅價格環比下降了0.3%，同比上升了0.8%；90平米至144平米的住宅價格，環比下降了0.8%，同比上升了0.3%；144平米以上的住宅價格，環比下降了1%，同比上升了0.8%。

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????三大區域領域跌青島樓市

????今年10月份以來，青島三大區域開始率先“領跌”，這三大片區分別是白沙灣區域、李滄片區和市北CBD區域。

????白沙灣是今年樓市中率先降價的區域，龍湖地產最先推出6000元/平方米的住宅，之后，感受到市場壓力的周邊樓盤相繼降價。李滄是今年價格戰較為激烈的區域，芳馨園起價5880元/平方米開盤，中海國際社區均價9200元/平方米開盤。之前的萬科生態城起價6885元/平方米開盤。

????第三個降價區域是市北CBD，市北區CBD核心位置的新盤燕歸堂新房起價10888元/平方米，均價在11888元/平方米，其周邊的樓盤也以價格戰相應對。

????“明年的降價區域可能還會擴張。”有關人士分析說。從整體上看，限購政策對各個城市的成交量和成交價格均有明顯的影響，房價同比和環比漲幅均得到不同程度的遏制，限購政策取得了階段性成效。另一方面，限購令也收窄了房價漲幅。不少分析人士認為，房價已經進入“深度下調通道”。

????十萬住宅壓在手 地產商們心里急

????今晨，青島網上房地產公布了到目前為止青島新建商品房的相關數據。其中，新建商品房存量為 142196套，新建住宅107965套，達到了歷史最高位。記者今晨查閱了北京和上海兩地的新房存量，發現青島的存量住宅與上述兩地不差上下。

????昨天的青島網上房地產的數據顯示，到昨天為止，全市可售樓盤數量為1227個，可售總套數為142196套，可售總面積為1577萬平方米。其中，新建住宅存量為107965套，面積1132萬平方米。

????北京新房存量情況如何？記者昨天從北京市住房與城鄉建設委員會的網站上獲悉，北京市目前可售的新建房屋套數為157101套，其中，住宅的套數為87827套。上海市的新房存量如何？昨天，記者從上海“網上房地產”網站提供的數據發現，到昨天為止，上海新建商品房存量為138583套，其中住宅為66241套。

????以上數據顯示，目前，青島新建住宅的數量已超過了北京和上海。據有關方面統計，截至10月底，在全國執行限購政策最嚴格的10個城市中，樓市庫存積壓已達到6044.46萬平米，庫存積壓增加了28640套。而前九月住宅新開工面積為124115萬平米，同期住宅的竣工面積則為39953萬平米，差額高達8.5億平米。對此，有專業機構預計，全國性的庫存積壓高點可能在明年三月左右達到。

????各方觀點

????李稻葵：下跌不會超15%

????“限購”政策堅定的支持者，央行貨幣政策委員會委員、清華大學中國與世界經濟研究中心李稻葵的觀點是：未來兩三年，房價上漲不可能，但房價下跌不會超過15%。

????至于未來的限購政策是否會長期執行下去，李稻葵表示，“最有可能的是房地產價格略有下降，地方政府限購政策會放寬一點，微調微調，交易量上升一些，再降下來再微調，一定是這樣一個博弈的過程。 ”

????侯云春：重點調控“三種房”

????國務院發展研究中心副主任侯云春在不久前舉行的企業家論壇上指出，中國的房地產調控不能僅以房價漲落作為指向，房地產泡沫調控的重點應放在空房、閑房和大房。

????侯云春指出，房地產發展要兼顧3個目標：一是滿足人們合理的住房需求，二要支撐和拉動經濟增長，第三要節約資源，應從經濟、環境、社會3個方面綜合考慮房地產。應針對目前住房過度投機和作為居民投資的對象來出臺一些調控政策，主要是要加大在保有環節的成本，開征物業稅，使住房能真正回歸到居住者手中。

????尹伯成：向存量房征房產稅

????“向全國推廣房產稅是必然趨勢。新的試點城市肯定會向存量房征收房產稅，如不向存量房開刀，新的試點就沒有意義了。 ”復旦大學房地產研究中心主任尹伯成近日表示，財政部、住建部、發改委等部門將在年底前就滬渝兩地房產稅試點工作進行經驗總結，并進一步討論和決定下一步擴大試點的方案。而擴大試點城市范圍和向存量房征收房產稅的問題，無疑是重點議題。（記者 蘆智峰 徐美中）