業(yè)主車(chē)被劃物業(yè)能免責(zé)？

　　昨日，青島市業(yè)主權(quán)益研究會(huì)邀請(qǐng)了部分法律、物業(yè)管理等方面專(zhuān)家，對(duì)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法（征求意見(jiàn)稿）》逐條剖析，研究其中值得推敲和改進(jìn)的內(nèi)容。據(jù)介紹，專(zhuān)家們近日將把相關(guān)修改意見(jiàn)匯集成文字，上報(bào)到物價(jià)局等相關(guān)部門(mén)。

　　下午2時(shí)許，記者在市業(yè)主權(quán)益研究會(huì)看到，數(shù)名圍坐在一起的專(zhuān)家正在討論我市日前公示的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法（征求意見(jiàn)稿）》，大家拿著各自整理

的修改意見(jiàn)發(fā)表不同見(jiàn)解。市業(yè)主權(quán)益研究會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)李義翔告訴記者，他們?nèi)涨罢偌瞬糠中^(qū)業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)人和物業(yè)公司負(fù)責(zé)人，專(zhuān)門(mén)對(duì)這個(gè)《暫行辦法》展開(kāi)討論，這次又邀請(qǐng)了法律和物業(yè)方面的專(zhuān)家給《暫行辦法》“挑刺”。

　　焦點(diǎn)一：業(yè)主車(chē)被劃物業(yè)能免責(zé)？

　　常年從事企業(yè)法律顧問(wèn)的王濤律師表示，《暫行辦法》第24條規(guī)定：“業(yè)主或者物業(yè)使用人對(duì)車(chē)輛有看管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人另行約定，停車(chē)看管責(zé)任按照約定執(zhí)行。”王濤認(rèn)為，根據(jù)這條規(guī)定，物業(yè)公司收取了停車(chē)費(fèi)并不負(fù)責(zé)車(chē)輛的看管，業(yè)主停在小區(qū)里的車(chē)輛出現(xiàn)劃車(chē)、扎胎等損失，物業(yè)公司是可以免責(zé)的。但第18條中規(guī)定，物業(yè)關(guān)于停車(chē)費(fèi)的收取只有“停車(chē)服務(wù)費(fèi)”和“車(chē)位租賃費(fèi)”。王濤認(rèn)為，很多小區(qū)的停車(chē)位是業(yè)主自己購(gòu)買(mǎi)的，不存在“車(chē)位租賃費(fèi)”，物業(yè)收費(fèi)只能收取“停車(chē)服務(wù)費(fèi)”。但從以往相關(guān)案例來(lái)看，即便業(yè)主沒(méi)同物業(yè)公司簽訂看管要求的協(xié)議，如果業(yè)主的車(chē)輛在小區(qū)內(nèi)被損壞，法院判決一般都會(huì)支持業(yè)主，要求物業(yè)公司負(fù)擔(dān)一定賠償責(zé)任。“‘停車(chē)服務(wù)費(fèi)’涵蓋很多內(nèi)容，其中就包括管理服務(wù)，《暫行辦法》只是一個(gè)地方性法規(guī)，法院肯定要按照《民法》等更高一級(jí)的法規(guī)來(lái)判決。”

　　焦點(diǎn)二：信息由主管部門(mén)公示

　　“每個(gè)小區(qū)都有很多業(yè)主的共有資產(chǎn)，這些信息應(yīng)該由物業(yè)辦等行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)向業(yè)主公示。”李義翔表示，現(xiàn)在有許多小區(qū)的物業(yè)公司將小區(qū)業(yè)主共有的房產(chǎn)出租，產(chǎn)生大量收入，但小區(qū)居民并不知道這些收入應(yīng)該歸業(yè)主共有。“因此就產(chǎn)生了許多小區(qū)的物業(yè)費(fèi)連一半都收不上來(lái)，物業(yè)整天喊虧損，但物業(yè)公司卻在小區(qū)干得依然很歡。”李義翔說(shuō)，既然這筆隱性收入這么高，物業(yè)公司肯定不會(huì)愿意公示，即便公示出來(lái)，小區(qū)居民也無(wú)法判斷公示信息的真?zhèn)巍＠盍x翔認(rèn)為，這些事關(guān)業(yè)主切身利益的重要信息應(yīng)由物業(yè)辦等主管部門(mén)負(fù)責(zé)公示，因此應(yīng)該在《暫行辦法》中增加行政主管部門(mén)的責(zé)任要求。

　　焦點(diǎn)三：條款內(nèi)容有漏洞

　　“《暫行辦法》中有一些文字不準(zhǔn)確，內(nèi)容涵蓋不全面，很容易在今后的實(shí)施中產(chǎn)生歧義。”王濤說(shuō)，《暫行辦法》第8條對(duì)普通住宅的界定存在很大缺失。記者在《暫行辦法》第8條看到：普通住宅物業(yè)管理區(qū)域的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)……普通住宅物業(yè)管理區(qū)域包括下列建設(shè)項(xiàng)目：（一）單獨(dú)立項(xiàng)的保障性住房建設(shè)項(xiàng)目、（二）單獨(dú)立項(xiàng)的公共租賃性住房建設(shè)項(xiàng)目、（三）單獨(dú)立項(xiàng)的限價(jià)商品住房建設(shè)項(xiàng)目、（四）配建保障性住房的商品住房建設(shè)項(xiàng)目。王濤認(rèn)為，根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定，普通住宅的區(qū)分應(yīng)該按照小區(qū)的容積率、單套住宅面積、房屋每平方米的售價(jià)等條件來(lái)確定，僅僅這4種建設(shè)項(xiàng)目很難涵蓋普通住宅。“這樣的描述容易產(chǎn)生普通住宅只有這4種建設(shè)項(xiàng)目的歧義，給物業(yè)公司提供了亂收費(fèi)的空間。”王濤說(shuō)，同樣的問(wèn)題還存在于“停車(chē)服務(wù)收費(fèi)管理”章節(jié)中。王濤表示，該章節(jié)只提到“車(chē)位租賃”、“車(chē)位使用”和“公共場(chǎng)地使用”這3種停車(chē)收費(fèi)，但很多小區(qū)中都存在業(yè)主從開(kāi)發(fā)商處購(gòu)買(mǎi)室內(nèi)車(chē)位，對(duì)這種既不是租賃、也不歸全體業(yè)主所有的停車(chē)位如何收費(fèi)，《暫行辦法》沒(méi)有明確規(guī)定。

　　焦點(diǎn)四：電梯運(yùn)行費(fèi)該收多少

　　從事物業(yè)公司管理的牟軍對(duì)第27條關(guān)于電梯費(fèi)的規(guī)定提出異議：“現(xiàn)在的電價(jià)正處于聽(tīng)證階段，今后電價(jià)上漲應(yīng)該是大趨勢(shì)，在《暫行辦法》中硬性規(guī)定電梯運(yùn)行費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，似乎有些武斷。”牟軍表示，《暫行辦法》中規(guī)定，普通住宅的電梯運(yùn)行費(fèi)每月每建筑平方米不得超過(guò)0.4元，但電價(jià)聽(tīng)證目前尚未結(jié)束，電費(fèi)是漲是跌尚且沒(méi)有定論。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，電費(fèi)漲價(jià)是大勢(shì)所趨，如果硬性按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，電費(fèi)漲價(jià)后肯定會(huì)難以維持電梯運(yùn)行費(fèi)用。牟軍認(rèn)為，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該增加“根據(jù)電費(fèi)漲跌有區(qū)域性浮動(dòng)”的空間。(記者 趙健鵬 攝影報(bào)道)