????“青山碧海紅瓦綠樹”是康有為眼中的青島，也是德國城市規劃下老青島的寫照。100多年來，青島以“山海”為題的別墅一直在國內擁有很高的知名度。如今，憑借青島獨有的“山海”資源，青島別墅市場出現了長足的發展。

????在當前限購限貸等調控大環境下，別墅市場受到一定的沖擊，但與普通住宅相比，別墅憑借其資源的稀缺性，以及良好的保值增值能力，整體市場并未受到太大的沖擊。更值得注意的是，今年以來，青島

別墅市場可謂是“百花齊放”，從傳統即墨溫泉板塊的一枝獨秀，再到城陽板塊的繁榮，現在西海岸別墅板塊正漸漸崛起，島城別墅市場正在全面開花。

????市場壓力巨大

????據銳理數據監測顯示，目前全市別墅存量2253套，根據去年一年別墅成交1584套計算，目前別墅的存量足夠市場消化近兩年時間，去化壓力較大。而2012年1-5月，青島別墅共成交472套，比去年同期下跌36%，下跌幅度比普通商品住宅高10個點；累計成交均價11358元/平方米，與去年同期基本持平。

????從別墅細分市場來看，2012年1-5月青島成交的472套中，其中獨棟成交31套，雙拼成交23套，聯排成交351套，疊拼成交67套。通過成交數據可以看出，200-300平方米的聯排產品，總價在200-300萬之間，既能保證產品品質、總價又容易被客戶接受，成交相對活躍，后期去化壓力相對略小。

????對整體市場而言，一方面，市場已有的存量足夠消化兩年，另一方面，市場成交還在不斷下跌，不僅如此，新的別墅項目還在源源不斷地加入，目前別墅市場特別是西海岸區域包括龍湖、保利、世茂等眾多項目的陸續上市，使未來別墅市場的壓力空前巨大。

????需求同樣存在

????同普通住宅市場相比，別墅市場的需求雖然沒有那么旺盛，但同樣一直存在。

????“限購限貸等調控政策對別墅市場產生了較大影響，但購房客戶對別墅的需求還是有的。”業內人士告訴記者，限購對別墅客戶群體的影響主要分為顯性和隱性兩個方面，顯性影響表現在限貸上，雖然購買別墅群體的客戶資金相對寬裕，但別墅的總房款很高，限貸對于這部分人的影響同樣存在；隱性方面則是客戶對價格預期走低的影響，“別墅的市場需求肯定是存在的，許多客戶看了我們的別墅后，都覺得很好，但同時又表示價格有點貴。”某別墅項目銷售部負責人告訴記者，受政策影響，別墅購買群體同樣也對未來價格看低，抱有降價的心理預期。因此，他們也在對別墅這個市場進行觀望。“海信·溫泉王朝項目五一推出精裝修房之后，時間不長，便成交了兩套，從前來看房的客戶分析，他們對別墅產品的需求還是有的。”海信溫泉王朝相關負責人告訴記者。

????項目全面開花

????依靠青島獨特的山海資源，目前島城別墅市場主要沿青銀高速、濱海大道交通大動脈與沿線山、海、林、泉等自然資源有機排布，根據不同的地域屬性，新建商品房別墅分布均勻，無論近郊，還是遠郊，都有不同類型項目分布。

????其中，以芭東小鎮、海信·溫泉王朝、依泉美廬為代表的即墨溫泉板塊經歷了約六七年的發展，成為島城較為成熟的中央別墅區；與此同時，城陽板塊也在香溪庭院、百福山莊、龍湖·滟瀾海岸、青特·花溪地、祥泰·正陽東郡等別墅項目的落成后，成為繼即墨板塊后又一個已成氣候的別墅密集區；而從去年以來，隨著保利·海上羅蘭、唐島灣、灣上、康大·山語海等項目的開建，一時間，西海岸別墅項目可謂遍地開花。此外，記者了解發現，除了這三大密集區域外，別墅市場也逐步向市中心板塊延伸。

????對于擁有獨特溫泉資源的溫泉板塊而言，目前市場上的別墅已經不單獨滿足于溫泉的概念，高爾夫同樣也成為這一區域的主題。從項目上看，不僅有天泰·圣羅尼克、海信·溫泉王朝、芭東小鎮、依泉美廬、海爾·原鄉墅、青建橄欖樹等一直在售的溫泉別墅、洋房，還有領海、香瀾郡、盧卡多堡、香根溫泉等一些陸續推出的新項目或再推樓盤，是當前島城別墅市場比較集中的區域。

????據了解，依托美麗的山海泉灘資源，即墨溫泉鎮正在打造一個規模龐大的溫泉旅游度假區。隨著海信、天泰、青建等多家開發商相繼在此“開疆拓土”，圣羅尼克、溫泉王朝、芭東小鎮等別墅項目紛紛涌現，一個以“山海泉灘”著稱的鰲山灣正在露出自己的靚麗容顏，青島的中央別墅區也開始基本形成。

????近年來，城陽別墅市場范圍逐漸擴大，東、中、西遍地開花，除了大家耳熟能詳的香溪庭院、百福山莊、銀盛泰·德郡以外，隨著外來大鱷與本土房企的發力，又落成了多個別墅項目，其中不乏像龍湖·滟瀾海岸、青特·花溪地、祥泰·正陽東郡、長水山莊等特色別墅，至此，城陽板塊也成為繼即墨板塊之后又一個別墅密集區。

????與即墨、城陽板塊比起來，西海岸各個別墅項目從落戶到入市，顯得更為迅速。去年以來，隨著海爾、保利、康大、灣上、龍湖、卓越等多個房企紛紛在此開疆拓土，一時間，西海岸別墅項目遍地開花。

????僅去年一年，保利·海上羅蘭、康大·山語海等多個別墅開建入市，與此同時，灣上、唐島灣等新項目紛紛開工建設，如此密集的別墅供應量在西海岸可謂空前。更值得注意的是，這些別墅項目或是以海景特色著稱，或以大型城市綜合體為特色。2012年，龍湖·原山等新樓盤將陸續推出，保利海上羅蘭也推出了其新品央墅，西海岸的別墅市場競爭逐漸激烈起來。

????如果說資源是衡量別墅的價值基礎，那么資源的“稀缺性”及“不可復制性”無疑是對別墅價值最高的褒獎。除了這三大密集區域外，別墅市場也逐步向市中心板塊延伸。

????與市郊板塊相比，多層式的花園洋房在城市中心區就顯得比較稀缺，別墅就屈指可數了。縱觀這些別墅產品，大多位于李滄區，其中以萬科·紅郡、時代城、中海玫瑰庭院較受業界關注；此外，分別位于嶗山區的石灣山莊與西部老城區和記黃埔的聯排別墅，亦憑借地段、配套優勢，追受到購房者熱捧。（記者 鞠培霞）