在青島，一般新小區成熟期需要多久？交房1年左右的小區入住率有多少？商業配套跟進情況如何？2月26日晚上，記者探訪了6處新小區，入住率不高。值得注意的是，這些新小區大多是在2010年前后熱銷的，當時在郊區活躍著大量投資客，這也是入住率低的重要原因。業內專家孫杰表示 ，限購后銷售的樓盤，入住率會有提高，8成是自住需求。

　　郊區：部分樓座一兩戶亮燈

　　2月26日晚上7點左右，記者來到了城陽區一小區。該小區一期開盤時間2011年10月，二期于去年4月開盤，去年年底已經交房。據觀察，亮燈數平均為10戶/棟，部分樓座亮燈數為零，入住率不足4成。周邊商業網點方面，只有友客便利、中國福利彩票等幾家門店，絕大部分商鋪正在招租中。業主李先生告訴記者，很多業主還在忙著置辦家具，過些日子入住率肯定能提高起來。

　　位于城陽區的另一家樓盤也是如此，一期亮燈數在40%～50%左右，由此來看入住率還是不錯的，但是二期亮燈數甚少，很多棟樓也就一兩戶亮燈，零亮燈數的有一半以上。城陽區居民劉先生告訴記者，“城陽這邊很多這種新開樓盤，一期入住率還算說得過去，但是之后推出的就不行了，基本看不著幾個亮燈的，入住率太低了。其中有一些業主是投資的，買了也不會來住。”

　　城陽白沙河片區有一小區，部分房源交房兩年左右。一位業主告訴記者，“雖然交房較早，社區相對來說比較成熟，小區自帶配套比較齊全，但是目前綜合所有情況來看，入住率在四成左右。現有住戶里有很多是租房子的，并不是業主。”“從小區所在位置看，由于周邊配套不完善，幾乎沒有什么大型的商業網點，也沒有醫院。能達到四成的入住率已經相當不容易了。”城陽區一家中介的工作人員孫先生說道。

　　另外，在嶗山區，愛丁堡國際公寓去年交房。記者觀察發現，平均每棟樓入住了5戶左右，周邊沒有大型超市、商場、銀行等配套設施，只在社區東部200米左右有一個小型的商店。

　　在開發區，新小區入住率帶來的影響有很多。開發區薛家島的鳳梧金沙小區，交房兩年左右，遭受入住率低的折磨。另外，記者了解到，同樣，開發區石雀灘朱雀臺小區，住了3年，仍然沒供上暖，因為入住率不高。

　　市區:入住率較高，但商業慢半拍

　　中海清江華府位于市北區新都心區域。早在2010年的時候，該樓盤熱銷，大批購房者出手，去年下半年該樓盤開始交房。今年1月份的時候記者曾到該小區探訪，當時已經有部分業主入住，地上停車位停了不少私家車。如今，記者再次探訪，入住率有了提高。“我是2010年買的，當時1.3萬一平米，年前買好了家具，現在剛入住。”市民楊先生向記者介紹說，“不過，沿街商鋪現在還沒有營業，處于空置狀態。”在現場，記者看到，清江路附近的沿街商鋪都沒有營業，部分商鋪還在招租中。“買東西現在不太方便，還得等半年吧。”楊先生說道。

　　同樣的情況，福州路附近的一家樓盤入住兩年了，目前入住率到了7成左右，然而沿街商鋪依然空著，購物不方便。

　　“李滄區的樓盤交房1年左右，入住率就能達到5成左右。入住率和區域定位很有關系。以李滄區為例，購房者多是剛性需求，肯定是要居住的。嶗山區入住率就低一些，投資客和改善性需求是并存的。有些客戶有兩套房子，一套投資，平時不去居住，可能會租出去。”科威國際不動產青島區域總經理孫杰在接受記者采訪時說道。

　　“現在精裝修樓盤多了起來。精裝修樓盤交房以后，入住率提高比較快，買家具就可以入住。而毛坯房小區，需要業主裝修，得需要三個月甚至半年的時間。在市區，投資客并不占主流，所以入住率還是不錯的。”青島風景樓盤市場總監張百忍介紹說，“像當時的夢境江南，交房后交通不便、商業也沒有，業主出行不便。但隨著配套完善，入住率也提了上去，現在已經非常成熟了。”

　　“新小區得克服交通和商業等配套問題，這是一個過程。根本上還是業主的構成問題。2010年前后銷售的樓盤，價格飛漲，投資客積極參與。現在這批房子交房了，投資客一般不會過來居住，入住率很難提上去。舉個例子，開發區有幾個新小區，入住率一直很低，供暖都是問題。在郊區，新小區成熟期至少3年，市區快一些。”

　　在采訪中，記者發現，個別新小區入住率低的另外一個因素是房子沒有銷售完，城陽區和嶗山區都有這樣的情況。

　　“從2011年開始的限購令，把青島市場上的投資客趕跑了，所剩無幾。這種情況下，銷售完畢的樓盤，可以很好地解決入住率問題，8成都是自住需求，這也是一個良性循環。這兩年，青島市的爛尾樓明顯少了很多，這是一個好現象。總體看，青島新房空置率并不太高，尤其是市區。”(記者 李晨)