公共維修費、停車費、電梯費、衛生費……物業費的各種收費名目、收費方式經常讓市民“摸不著頭腦”。面對物業收費，有的業主會長嘆一聲“實在太復雜，就那么交上吧”，還有的業主經過大量研究，和物業常年處于爭吵或僵持狀態，甚至為此鬧上了法庭。物業費到底怎么收，收費名目是否合理？針對這些問題，市物價局會同市國土資源和房屋管理局研究擬定了《物業服務收費管理暫行辦法（征求意見稿）》（以下簡稱《暫行辦法》）。昨日，市物價局發布了該辦法，從今天起至6月4日公開向社會征求意見。

    收費有兩種方式

    根據《暫行辦法》，業主與物業服務企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用，但業主大會成立前的普通住宅物業管理區域的物業服務費用不得實行酬金制。

    包干制是指由業主向物業服務企業支付固定的物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。

    酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。

    物業服務成本有9項

    物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括9項，管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用，其中不包括中央空調、二次供水和電梯運行等費用；物業管理區域環境衛生清潔費用；物業管理區域綠化養護費用；物業管理區域秩序維護費用；辦公費用；物業管理企業固定資產折舊；物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用，此項費用經業主大會同意后方可計入物業服務成本；經業主同意的其他費用。

    另外，物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。 預收時間不能超3個月 物業服務收費根據物業的類型、提供服務的性質、特點等不同情況，分別實行政府指導價和市場調節價。非普通住宅、業主大會成立后的普通住宅物業管理區域的物業服務收費和各類非住宅物業服務收費實行市場調節價，由業主大會或全體業主與物業服務企業約定。

    普通住宅物業管理區域的前期物業服務收費實行政府指導價，根據物業服務的等級、服務質量、服務成本等因素，實行分等級定價，由價格主管部門會同物業管理行政主管部門制定并定期向社會公布。每個服務等級對應的收費標準為基準價格，具體收費標準可在上浮不超過20%的浮動幅度內確定,下浮不限。

    物業服務收費按 《房地產權證》載明的房屋建筑面積計算。未辦理《房地產權證》的，以購房合同所載的建筑面積計算，業主或者物業使用人應當自物業交付之日起按月交納物業服務費。

    物業服務合同有約定物業服務費可以預收的，預收時間不能超過三個月。另外，房屋交付后空置一年以上的，應免收電梯運行費用。

    停車服務收費 所購車位未停車服務費減半收取

    物業管理區域內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。業主大會成立前的普通住宅物業管理區域內的規劃配套停車場（庫），其停車服務費、車位租賃費實行政府指導價；非普通住宅、業主大會成立后的普通住宅物業管理區域內的停車服務費、車位租賃費和各類非住宅物業的停車服務費、車位租賃費實行市場調節價。停車服務費包括車庫、車位的使用、設施設備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等發生的費用。

    政府指導價停車服務費和車位租賃費價格由主管部門制定并公布，按月收取。車位使用費歸全體業主共有，主要用于補充專項維修資金。

    住宅物業管理區域內業主獨立擁有產權或使用權的車位，業主或物業使用人停車且實行物業服務的，應當交納停車服務費。已購買車位但未停放車輛的，停車服務費減半收取。

    車位場地使用費屬于全體業主共有，主要用于補充專項維修資金。車位場地委托物業服務企業管理的，物業服務企業可以提取一定比例的停車服務費，具體比例由業主大會與物業服務企業協商確定。物業服務企業不得向進入住宅物業管理區域內為業主或物業使用人配送、維修、安裝、執行公務等車輛收取任何費用。

    提醒 三種方式可提意見

    市物價局工作人員介紹，為了使《暫行辦法》更加科學合理，市物價局已將《暫行辦法》在青島市政務網（ ）和青島市價格信息網（wjj.qing－）同時進行公示，公開征求社會意見，公示期為5月22日至6月4日。期間市民有任何意見和建議，可通過電子郵箱、傳真或信函形式反饋。

    電子郵箱為：jiage861@126.com；傳真號為：85916328；信函郵寄地址：青島市市南區香港中路17號，郵編：266071。另外，市民有意見或建議還可發短信到13061203067早報短信平臺，早報記者將幫你轉到市物價局。（記者 孫啟孟 通訊員 呂術青）

    案例 拒繳846元物業費多繳456元滯納金

    孫女士因不滿物業公司的服務，拒絕向物業公司繳納物業費，結果被物業公司起訴到法院。昨天，記者從法院獲悉，由于入住時已經簽訂了相關的合約，并同意了物業公司的收費標準，因此被判決履行合約，支付合理費用846.9元，同時繳納滯納金456元。

    孫女士在2009年入住市北區一處小區，同時與小區物業公司簽訂合約，約定每個月支付94.1元物業費。入住后孫女士始終按時繳納費用，但從去年1月份開始，孫女士和部分居民開始拒絕繳納物業費用，物業公司在去年10月份離開小區，但之前9個月的費用始終沒有拿到。物業公司將孫女士起訴到法院，稱他們已經向業主提供了物業服務和正常管理，收費也需按時繳納，因為孫女士沒有在規定時間內繳納費用，因此除了正常物業費外，還應該按照合同約定的千分之三的比例繳納違約金。

    物業公司向法院提交了他們與開發商簽訂的 《前期物業服務合同》及與業主簽訂的合約，以此證實物業收費標準、雙方的權利義務、物業服務管理內容和繳費時間及違約責任。法院認為，物業公司與孫女士之間簽訂了合約，物業公司在業主居住的小區實施了物業服務，孫女士作為業主也已經接受了原告提供的物業服務，因此應當按照合同約定繳納相關費用。逾期不繳納物業服務費，依據合同約定應繳納違約金。孫女士沒有提出相關的證據，證明自己拒絕繳納物業費的理由，只能按照合同支付費用，除846.9元的物業費外，還需繳納456元的滯納金。(記者 于順)

    其他規定 不得收裝修管理費

    業主或物業使用人對其房屋進行室內裝修產生的建筑垃圾，委托物業服務企業代為清運的，應當承擔清運費用，具體收費標準由雙方協商確定。裝修保證金應按國家、省有關規定執行，業主或者物業使用人應當就裝修保證金的收取標準和退還等相關事宜與物業服務企業簽訂協議。物業服務企業不得收取裝修管理費等費用。

    門禁卡損壞收工本費

    住宅物業管理區域出入口實行門禁智能化管理或出入證管理的（包括車輛）應當為業主或物業使用人免費配置門禁卡或出入證。因遺失、損壞需要補辦門禁卡或出入證的，可按工本費收取。物業服務企業對裝修人員實行出入證管理的，出入證按工本費收取。

    電梯空調單獨收費

    普通住宅物業管理區域內配備有電梯、中央空調等設施設備的，其運行費用應當由業主或物業使用人支付，物業服務企業代收代管，不包含在物業服務收費標準中。電梯運行費用于相關日常管理、維護保養、直接物質消耗費用及其他相關檢測檢驗費用。物業服務企業應當單獨立賬專款專用，出現結余的，應當結轉使用，并按照業主大會的要求，定期公布收支賬目。業主大會成立前的普通住宅物業管理區域內的電梯運行費每月每建筑平方米不得超過0.4元。二次供水運行維護費用在未計入城市公共供水總成本之前，由業主或物業使用人向物業服務企業或供水企業繳納二次供水運行費用。

    住宅物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、環衛、有線電視等單位應當向最終用戶收取費用。物業服務企業接受委托代專業經營單位及環衛管理單位委托收取費用的，不得向業主或物業使用人收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專業經營單位及環衛管理單位收取報酬。專業經營單位及環衛管理單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。

    名詞解釋

    物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主或物業使用人所收取的費用。市和各區（市）價格主管部門會同同級物業管理行政主管部門負責轄區內物業服務收費的監督管理工作。